상가명도소송, ‘정당한 사유’ 있다면 가능하다

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경영정보 ㅣ 정책법률 상가명도소송, ‘정당한 사유’ 있다면 가능하다 임차인의 ‘계약갱신요구권’을 거절할 수 있는 8가지 사유는

기사입력2023-01-17 00:00

정하연 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사

상가 임대인과 임차인 사이에 법적 분쟁이 발생하는 경우가 많은데, 이럴 때 임대인은 본인의 상가를 돌려받기 위해서 명도소송을 제기하게 된다. ‘상가명도소송’이란, 계약기간 만료 등으로 권한 없이 상가를 무단점유하고 있는 임차인을 대상으로 “내 상가건물에서 나가라”고 임대인이 청구하는 소송을 의미하며, ‘건물 인도 청구의 소’라고도 불린다.

하지만 임대인이 정확한 법적 검토와 판단을 거치지 않고, 섣불리 명도소송을 제기하는 경우 오히려 독이 될 수 있다.

임차인에게는 상가임대차보호법 상 계약종료 6개월 전에서 1개월 전 사이에 임대인에게 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있는데, 이 권리는 최초 임대차계약의 시작일로부터 총 10년 간 보호된다. 즉, 정당한 사유가 없는 경우 10년 동안 임대인이 마음대로 임차인을 내보낼 수 없는 것이다. 이러한 이유 때문에 임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 제대로 고려하지 않고 명도소송을 제기한다면, 패소할 뿐만 아니라 경제적인 손실까지 발생할 위험이 있다.

단, 상가임대차보호법 제10조 제1항 각 호에 해당되는 8가지의 사유 중 하나라도 해당한다면 임대인은 임차인의 계약갱신 요청을 거절할 수 있다.

가장 대표적인 갱신거절 가능 사유는 ‘임차인이 3기에 달하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우’다. 만약 임대인이 계약해지를 통보하는 당시에 3기에 이르는 차임이 연체된 상황이라면 즉시 계약해지도 가능하다. 임대인이 명확하게 계약을 해지한다는 의사를 밝혔음에도 불구하고 임차인이 무단으로 퇴거를 거부하는 경우에는 명도소송을 통해 해결해야 한다.

두 번째는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법을 통해 임차한 경우다. 예를 들어 임차인이 명의도용이나 허위 신분으로 계약한 경우, 약속한 업종이 아닌 다른 업종으로 운영한 경우 등이 이에 해당된다.

세 번째 사유는 서로 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공했을 때다. 임대인이 이전 합의금 및 이사비용을 충분히 지급하기로 약속하고 임차인도 해당 보상을 받기로 동의했다면, 임차인은 계약갱신 및 권리금회수 주장이 불가하다.

네 번째는 임대인의 동의 없이 임차 건물을 타인에게 무단으로 전대한 상황을 의미하며, 흔히 ‘전전세’라고 알려져 있다. 임차인이 임대인에게 허락을 구하지 않고 제3자에게 상가를 운영하게 하거나 건물의 일부를 제3자에게 전대하는 것은 명백한 위법행위로 간주된다.

이처럼 임차인의 계약갱신 거절이 가능한 8가지 사유 중에 하나라도 해당이 된다면 임대인은 임차인의 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 등의 모든 권리를 보호해주지 않아도 된다. 그렇기에 임대인 입장에서는 경제적인 손해 없이 확실한 명도를 이끌어 낼 가능성이 매우 높다.

임대인이 상가명도소송에 성공하기 위해서는 먼저 임차인의 권리부터 이해해야 하고, 이를 정당한 사유 없이 침해하지 않도록 주의해야 한다. 제대로 된 준비과정 없이 무리하게 소를 제기해 패소하게 된다면, 임차인을 명도하지도 못하는 동시에 소송비용까지 물어줘야 할 수도 있다. 따라서 임차인을 명도시켜야 하는 임대인이라면, 반드시 법률 전문가와 함께 체계적이고 올바른 명도 계획을 세워 진행하길 바란다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)

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