월세인상 합의 안됐는데, 임대차계약 만료되나

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경영정보 ㅣ 정책법률 월세인상 합의 안됐는데, 임대차계약 만료되나 상가의 월세 인상 상한과 임대차계약 갱신에 관해

기사입력2021-05-17 13:00

정하연 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사

코로나19 여파로 자영업이 굉장히 어려운 상황이다. 이 때문인지 최근 들어 월차임 인상과 관련된 문의도 많아지고 있다. 상가건물임대차보호법에서 월세 인상 상한을 5%로 제한하고 있는데, 이는 누구에게 적용되는 것이며, 만약 법의 적용을 받지 않는다면 건물주의 요구대로 월세를 올려줘야 하는지 등이다.

상가건물임대차보호법은 건물주의 과다한 임대료·보증금 인상을 제한하기 위해 그 인상분이 5%를 초과하지 못하도록 규정하고 있다. 그런데, 위 조항은 상가의 보증금과 월세가 일정 금액 이하일 때만 적용을 받는다. 일정 한도의 보증금, 월세를 초과하는 임대차계약은 상가건물임대차보호법 중 월세 인상 관해서는 그 적용을 받을 수 없다. 모든 상가의 세입자들이 월세에 관해서 이 법의 보호를 받는 것이 아닌 것이다.

따라서 먼저 보증금과 월세를 계산해서, 상가건물임대차보호법의 적용을 받는지 확인해야 한다.

서울의 경우, 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 금액{보증금 + (월차임 × 100)} 이 9억원 이하여야 법의 적용을 받는다. 예를 들면, 보증금이 3억원, 월세가 700만원이면, 월세에 100을 곱한 7억원에 보증금 3억원을 더한 10억원이 환산보증금이 돼, 9억원을 초과하게 된다. 이렇게 되면 애석하게도 월세 인상에 관해서는 이 법의 보호를 받지 못하기 때문에 건물주는 5% 이상의 월세 인상을 요구할 수 있게 된다.

다만, 환산보증금을 초과해 5%의 제한을 받지 않는다고 하더라도, 건물주가 무한정 월세를 인상할 수 있는 것은 아니다. 특별한 인상요인 없이 월세를 마구 올릴 수는 없다. 상가건물임대차보호법에 따른 5%의 인상 상한 제한은 없지만, 민법에 따른 제한은 분명히 존재하기 때문이다. 민법 제629조는 ‘임대물에 대한 공과부담의 증가 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있다. 민법에 따를 때 공과부담의 증가나 기타 경제사정의 변동이 없다면 약정한 차임을 인상할 수 없는 것이다.

상가건물임대차보호법에서 월세 인상 상한을 5%로 제한하고 있는데, 이는 누구에게 적용되는 것이며, 만약 법의 적용을 받지 않는다면 건물주의 요구대로 월세를 올려줘야 하는지 등 문의가 적지 않다.<이미지=이미지투데이>

현재 공과부담 내지는 경제사정에 큰 변동이 없거나 오히려 2020년 경제성장률이 마이너스를 기록하는 등 상황이 좋지 않기 때문에 주변시세에 비해서 월세를 현저히 적게 내는 경우가 아니라면 월차임의 인상은 어려워 보인다.

이와함께 월세와 관련된 상담을 해보면, 건물주와 월세 인상 합의가 이뤄지지 않는 경우 임대차계약이 만료가 되는지도 다들 궁금해 한다.

임대차기간에 관해서는 위에서 살펴본 환산보증금 액수에 관계없이 모든 상가 임대차계약이 적용을 받는다.

상가건물임대차보호법은 최대 10년 간 계약까지 임대차계약을 갱신할 수 있도록 규정하고 있다. 세입자는 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 건물주에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있다. 건물주는 세입자의 계약갱신 요구에 대해 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.

건물주는 안전사고의 우려가 있어서 하는 재건축을 하거나 세입자가 3개월분의 월세를 연체한 사실이 있을 때에만 세입자의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 수 있다. 따라서 세입자는 법의 보호를 온전히 받기 위해서라도 월세는 밀리지 말고 반드시 제 때에 지급하도록 해야 한다. 월세 인상의 협의가 제대로 되지 않는 경우에는 종전의 월세를 지급하면 된다.

이처럼 상가건물임대차보호법이 10년 간 영업기간을 보호하고 있음에도 법 규정을 잘 모른 채 건물주의 눈치를 보는 세입자들이 있다. “남편의 퇴직금과 노후생활자금을 모아 식당을 차렸는데 건물주가 계약기간이 끝나자 일방적으로 나가라고 하니까 눈앞이 깜깜하다”, “‘건물주가 계약을 갱신해주지 않으면 어쩌나’하는 걱정에 명절 때면 잘 보이려고 선물을 보낸다”는 세입자들이 적지 않다.

굳이 건물주의 눈치를 볼 필요 없다. 임대차기간 만료 6개월에서 1개월 전에 건물주에게 계약갱신을 요청하면 10년까지 안정적으로 영업을 할 수 있다. 임대차기간 만료 1개월 전에 반드시 갱신을 요청해야 한다는 것만 기억하자. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)

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