토지 쪼개 다수에게 속여 파는 기획부동산 조심

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 토지 쪼개 다수에게 속여 파는 기획부동산 조심 가격상승 예상, 개발제한구역 해제 등 주장…기획부동산의 모든 것

기사입력2021-04-26 11:24

김재윤 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사

‘광명·시흥 LH사태’ 이후, 남구준 정부합동특별수사본부장(국가수사본부장)은 “내부정보를 이용하거나, 차명거래 등을 통한 부동산 투기뿐 아니라 기획부동산까지 수사 범위를 확대해 부동산 투기를 뿌리 뽑겠다는 자세로 수사하겠다”고 밝혔다.

일각에서는 정부와 여당이 자신들의 실정을 덮고자 기획부동산 이슈를 이용한다고 주장하나, 실질을 들여다보면 수년전부터 기획부동산 범죄가 광범위하게 이뤄졌다. 특히 기획부동산 사기사례가 많이 있었던 화성·광명·시흥 등이 LH사태로 주목받게 되자, 기획부동산에 의한 문제가 수면위로 올라왔다고 보는 것이 타당할 것이다.

부동산의 가치를 속여 실제 가치보다 지나치게 높은 가격에 판매하는 것을 부동산 사기라고 하며, 주식회사와 같은 법인을 세우는 등 물적·인적 조직을 갖추고 토지를 경매 등으로 헐값에 매입한 후, 이를 쪼개어 다수에게 가치를 속여서 파는 행위를 기획부동산 사기라고 한다.

단순히 한 필지를 여러 명에게 나눠 팔았다고 해서 기획부동산 사기라고 단정 지을 수는 없지만, 대부분 개발제한구역, 자연녹지, 공익용산지에 보전산지, 맹지 또는 경사도 15%가 넘는 급경사지들로 개발행위가 원시적으로 불가능하거나 사실상 불가능한 토지들이 있다. 또한 등기부를 보면, 이렇게 개발행위가 불가능한 땅을 여러 개의 업체가 지분으로 쪼개어 매입을 한 후, 다시 개인에게 더 작은 지분으로 쪼개어 공시지가의 수배에서 수십배가 넘는 가격으로 판매했다는 것이 확인된다. 만일 이 업체들이 개인에게 지분을 판매하는 과정에서 개발이 가능하다, 향후 큰 이익을 얻을 수 있다고 기망행위를 했다면 기획부동산 사기라고 볼 수 있다.

이런 기획부동산 업체들은 다단계 피라미드 조직으로 구성돼 텔레마케터나 영업사원을 통해 영업을 하고 있다. 이 때 업체들은 사실상 취업사기와 비슷한 형태로 영업사원을 모집하고, 영업사원들에게 ‘지인에게 접근해 토지를 판매하라’고 교육을 시키며, 말단 영업사원들에게는 실적을 미끼로 영업사원들도 토지를 구입하게 하고, 해당 토지나 인접 토지들을 영업사원들이 산 가격보다 더 높은 가격에 지인들에게 판매하게 하고 있다.

몇 년 안에 수배에서 수십배의 가격상승이 예상된다고 이야기 하거나, 개발제한구역이 해제된다, 개발계획에 포함된다고 주장하는 경우에는 섣불리 계약금을 입금하거나 거래를 승낙해서는 안된다. <이미지=이미지투데이>

텔레마케팅을 통해 토지를 구입하라고 권하는 전화가 온다거나, 지인이 업체를 통해 좋은 땅이 있으니 소수지분으로 구입하라고 권유한다면 기획부동산이라고 보아야 한다.

일단 넓은 면적의 임야는 그 위치, 지형, 접도조건에 따라 같은 필지 안에서도 토지의 단가가 3~4배 까지도 차이날 수 있다. 그렇기 때문에 임야는 다수가 지분으로 소유하는 경우, 공평한 분필은 사실상 불가능하다. 일부 기획부동산 업체는 개발계획안에 포함돼 수용되면 매입가격의 수배~수십배의 보상을 받게 된다고 기망행위를 하나, 토지를 수용하는 경우 공시지가를 기준으로 감정평가를 통해 보상가가 정해지기 때문에 기획부동산 업체가 판매하는 가격의 보상을 받게 되는 경우는 없다고 보아야 한다.

임야뿐만 아니라 농지의 경우에도 소수지분으로 나눠 판매하는 기획부동산 업체가 많다. 농지를 매매하는 경우 농업경영계획서를 제출해야 하고, 위치가 특정되지 않은 소수지분 농지거래는 보통 주말농장용이라고 허위 농업경영계획서를 제출하게 되는데, 이런 행위는 그 자체로 공정증서원본 불실기재 죄로 처벌받을 수 있는 범죄행위다. 농민이 아니면서 농지를 소유하고 농지를 지분으로 쪼개어 농민이 아닌 사람에게 판매하는 행위 자체가 위법행위다.

지인이나 전화통화를 통해 토지를 지분으로 매입할 것을 권유받을 경우, 일단 해당 토지의 객관적인 가치를 먼저 확인해 보기 바란다. 토지등기부를 확인해 공유자가 몇 명인지 확인해야 하고, 공유자들이 비슷한 시기에 비슷한 금액으로 지분매매를 했고, 매매의 상대방이 법인이라면 기획부동산 사기를 의심해야 한다.

특히 몇 년 안에 수배에서 수십배의 가격상승이 예상된다고 이야기 하거나, 개발제한구역이 해제된다, 개발계획에 포함된다고 주장하는 경우에는 섣불리 계약금을 입금하거나 거래를 승낙해서는 안된다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)