부동산 분양계약해지 소송 전 확인해야 할 것은

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경영정보 ㅣ 정책법률 부동산 분양계약해지 소송 전 확인해야 할 것은 무턱대고 소송하기 보다는 전문가와 ‘각종 상황’을 검토하는게 우선

기사입력2024-07-16 15:03

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

‘건물이 들은 것과 다르게 준공돼서’

‘전매를 조건으로 계약을 체결했는데 전매가 전혀 진행되지 않아서’

‘잔금을 지급할 능력이 안 돼서’

이런 다양한 이유로 최근 전국 각지에서 분양 계약해지를 문의하는 수분양자들이 물밀듯이 쏟아지고 있다. 그런데 분양계약서를 포함해 각종 서류 등을 검토해보면 명백하게 계약해지를 주장해볼 수 있는 건도 있으며, 뚜렷한 해지 주장 사유가 없는 경우도 매우 많다.

원칙적으로 우선 ‘계약의 착수’ 단계로 보는 중도금 지급 이후에는 계약해제가 불가능하다. 만약 중도금을 지급한 뒤 해제를 하려면, 결국 상대방과 합의를 통해 해제를 진행해야 한다. 다만, 계약 체결 시 법을 위반한 정황이 있었거나 사기·기망에 의해 체결된 계약의 경우, 중도금 납입 유무와 관계없이 계약해제를 주장해볼 수 있다.

많은 이들이 실수를 범하는 것은 명확하게 해제, 대금반환을 구해볼 수 있는 사정이 아닌데도 불구하고 먼저 소송을 제기하는 경우다. 최근 동일 건물의 수분양자들이 단체로 집단소송을 제기할 때 분위기에 휩쓸려 소를 제기했다가 패소 판결을 받게 되는 것도 이러한 맥락이다. 분양 계약해지와 관련된 경험이 많은 부동산전문변호사의 검토를 통해 계약취소를 구해볼 수 있는 상황이 맞는지 등 계약서를 비롯해 각종 서류와 증거를 살펴본 뒤, 상황에 맞는 전략을 세우는 과정을 거쳐야 하는데, 이러한 과정 없이 소송을 진행한다면 패소가 선고되는 것은 어떻게 보면 당연한 수순일 수 있다.

분양 계약해지의 경우 소송이 필요하다면 채무부존재확인소송, 계약금반환 청구소송, 계약해지 소송 등을 통해 해결하게 되는데, 이 역시 수분양자마다 상황이 다르기 때문에 전략적으로 선택해야 한다. 심지어 같은 부동산을 분양받은 경우라고 하더라도 각기 다른 소송이 필요한 경우도 매우 많다. 계약을 체결한 방법이나 시기, 대금 등이 다르기 때문이다.

부동산은 다른 상품에 비해 고액이 들어가는데, 신중하게 접근하지 않으면 열심히 모은 목돈을 한 번에 잃어버릴 수 있다. 이미 분양계약을 체결했는데 수상하고 의심스러운 정황을 포착했다면, 신속하게 부동산전문변호사의 검토를 받아봐야 한다. 아무리 수분양자가 수차례 요청해도 분양회사는 분양계약을 해지해주지 않기 때문이다. 또한 법원은 분양거래를 개인의 자유로운 선택에 따른 투자라고 기본적으로 판단하는 경향이 있기 때문에 고도화된 전략이 반드시 필요한 것이다.

그러나 명확하게 해제 및 대금반환을 주장해볼 수 있는 법리적인 근거와 증거가 뒷받침 된다면 긍정적인 결과는 충분히 얻을 수 있다. 다만, 제대로 된 전략 없이 무작정 소송을 제기하거나 분위기에만 휩쓸려 단체로 소송을 제기하는 것은 반드시 주의해야 한다. 본인이 생각하기에는 나와 완전하게 동일한 상황이라고 하지만 이 세상에 100% 똑같은 상황은 존재하기 어렵기 때문이다. 반드시 개별 상황에 맞는 해결책을 부동산전문변호사와 모색한 뒤 대응을 해야 한다는 점을 재차 강조하고 싶다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)

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