‘같은 해 동일한 부동산’ 증여해도 세부담 다르다

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 ‘같은 해 동일한 부동산’ 증여해도 세부담 다르다 기준시가 하락세면 고시일자 직후, 상승세면 고시일자 직전 증여

기사입력2018-10-10 07:30

채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) ㅣ다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사

최근 정부의 주택 및 부동산 정책이 시시각각 달라지고 있어, 부동산 소유자들이 자녀 또는 손주에게로의 증여를 문의하는 횟수가 상당히 증가하고 있다. 부동산을 증여하려 할때 미리 파악하고 있어야 할 것들이 있다.

우선 세금 계산구조는 직접적인 절세방안은 아니지만, 전반적인 흐름을 파악하고 있다면 다양한 절세방안을 찾을 수 있다.

여기서 유의해야 할 사항은 먼저 증여재산가액의 평가다. 부동산의 증여재산가액은 증여일 당시의 시가로서 신고해야하나, 토지·건물 등의 시가는 부동산시장에서의 호가로서 형성될 뿐이고 또한 호가는 세법상 신고대상이 아니므로 매매사례가액이나 공지시가를 시가로 평가해 신고해야한다.

구체적으로 개별공시지가, 개별(공동)주택가격 및 국세청 기준시가는 통상적으로 1년에 한 번씩 고시하므로, 부동산 가액을 평가할 때는 증여일 현재 고시돼 있는 개별공시지가나 국세청 기준시가 등을 적용한다. 즉, 증여일 현재 당해연도의 기준시가가 고시돼 있다면 새로 고시된 당해연도의 기준가격을 적용하지만, 당해연도의 기준가격이 고시돼 있지 않으면 이미 고시돼 있는 전년도의 기준가격을 적용한다.

따라서 동일한 연도에 동일한 부동산을 증여하더라도 기준시가가 재계산된 이후에 증여하느냐, 고시 전에 증여하느냐에 따라 세부담이 달라지는 것이다.

토지의 개별공시지가는 매년 5월말, 개별(공동)주택가격은 매년 4월말, 오피스텔·상업용 건물 등의 국세청 기준시가는 매년 12월말에 고시하고 있다. 해당 부동산에 대해 증여계획을 세울 경우, 기준시가가 하락하는 추세이면 언급한 고시일자 직후에 증여하고, 기준시가가 상승하는 추세이면 고시일자 직전에 증여하는 것이 세부담을 줄일 수 있는 방법이다.

증여한 후, 3개월 이내에 반환하면 증여세 부담없다

증여세 부담을 고려하지 않고 아파트 등의 부동산을 자녀에게 명의이전을 한 이후에 세금 때문에 후회를 하는 경우를 종종 볼 수 있다. 세법에서는 증여의사를 취소하는 경우에 당초 증여가 없었던 것으로 보는 규정을 두고 있다.

<자료=채수왕 세무사> ©중기이코노미

구체적으로 보면, 증여를 받은 후 당사자 간의 합의에 의해 그 증여받은 재산(금전은 제외)을 증여세 신고기한(증여를 받은 날의 말일로부터 3개월)이내에 반환하는 경우, 처음부터 증여가 없었던 것으로 본다. 따라서 당초 증여한 것이나 반환받은 것 모두에 대해 증여세를 과세하지 않는다. 다만, 당초 증여 후 3개월 이상 6개월 미만의 기간 내에 반환하는 것에 대해 당초 시점의 증여세는 납부를 해야 하나 반환시점의 증여세는 발생하지 않는다. 또한 당초 증여 후 6개월 이상의 기간에 반환하는 것은 당초 증여 시, 반환 시 모두 증여세가 발생하므로 반환기간에 유의해야 한다.

이처럼 등기부등본상 명의이전이 됐다고 하더라도 3개월 이내에 반환하는 경우에는 증여세 부담없이 증여를 취소할 수 있으므로 해당 규정을 잘 활용한다면 도움이 될 것이다.

반환하지 않고 자녀가 부동산을 수증 받은 후 증여세를 부모가 대신 납부한다면, 또다시 증여세가 과세되므로 유의해야 한다. 자녀에게 증여한 후 증여세 신고를 하고 세금까지 기한 내에 납부했다고 잊고 있다가, 세무서에서 가산세가 포함된 증여세 추가고지를 받는 경우가 있다.

이는 자녀에게 귀속된 증여세 납부의무를 부모가 대신 이행했기 때문이다. 따라서 자녀가 증여세를 납부할 수 있는 정도의 소득이 없는 경우에는, 증여세 상당액만큼의 현금을 더해 증여하면 한 번의 신고로서 가산세 없이 증여세 문제를 끝낼 수 있다.

세대를 건너 뛰어 증여하면, 증여세 30% 더 낸다

마지막으로 위 계산구조에도 나와 있지만, 세대를 생략해 증여를 하는 경우에는 증여세를 30% 더 내야 한다.

할아버지가 손자에게 재산을 증여하면, 아버지를 거쳐서 이전되는 경우 보다 세금부담이 훨씬 적어진다. 이와 같이 한 세대를 건너 뛰어 재산을 이전함으로써 상속세 또는 증여세를 회피하는 행위를 방지하기 위해 세법에서는 증여자의 자녀가 아닌 직계비속에게 재산을 증여하는 경우에는 증여세액의 30%에 상당하는 금액을 더해서 내야한다.

일반적으로 계산한 증여세액이 1000만원이라고 하는 경우, 세대를 건너 뛰어 증여하면 1300만원의 증여세를 내야하는 것이다. 다만, 모든 경우에 할증과세가 되는 것은 아니고 증여자의 1순위 근친인 직계비속이 사망해 그 사망자의 직계비속이 증여를 받는 경우에는 증여세를 할증해 과세하지 않는다.