분양가상한제…고분양가↓ 청약대기자 기대↑

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Live 중기 ㅣ 경제일반 분양가상한제…고분양가↓ 청약대기자 기대↑ 하반기 30만여 세대 분양 준비…가을 성수기, 아파트 알짜분양 찾아라

기사입력2019-08-25 18:00

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

아파트 분양시장은 사계절 중 봄·가을을 최고의 성수기로 칭한다. 쾌청한 날씨에 견본주택 방문객이 자연스레 증가하고, 이처럼 모객이 유리한 계절인 가을에 아파트 분양물량을 집중적으로 공급하는 것이 주택시장의 관행이 됐다.

하지만 요 몇 년 사이 전국 아파트 분양가가 꾸준히 상승해, 내 집 마련 수요자들에게 부담이 되고 있다. 2015년 3.3㎡당 1013.2만원이던 분양가는 2019년 7월 현재 1419.3만원을 기록해 40% 급등했다. 같은 기간 서울은 1987.7만원에서 2723.4만원으로 37%나 뛰었다. 지난 6월 고분양가 사업장의 확산을 막고자 선분양 아파트의 분양보증을 전담하는 주택도시보증공사가 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 강화했으나, 고분양가 단속이 쉽지 않은 상황이었다.

이에 정부는 서울 강남권 등지의 고분양가를 억제해 서울 집값 안정을 도모하는 차원에서 하반기에 ‘민간부문 분양가상한제’를 도입한다. 집값 고공행진이 만성화된 주택시장에서 상한제가 도입되면, 올 가을 저렴한 분양물량을 기다리는 아파트 청약대기자들의 기대감을 지금보다 더 높일 수 있을 것이다.

올해 가을을 포함한 하반기(8~12월), 전국에서 분양을 준비하고 있는 아파트 물량은 30만7185세대다. 1월~7월까지 16만7689세대가 이미 분양돼, 하반기 대기 중인 분양예정 사업장이 더 많다. 이 가운데 수도권 분양예정 물량은 18만1683세대로, 지방 분양예정 물량 12만5502세대 보다 5만6181세대가 많다.

오는 10월 금융결제원에서 한국감정원으로 청약시스템이 이관되며 한 달간 분양시장이 개점휴업상태가 될 예정이라 하반기 분양시장에 공급변수가 없는 것은 아니나, 11월 늦가을까지 공급이 지속될 전망이다. 민간부문의 분양가상한제 등 향후 공급시장에 영향을 미칠 정부의 부동산 규제정책을 주목할 필요가 있겠다.

©중기이코노미

하반기 분양을 준비하는 청약대기 수요는 주로 새 아파트 희소성이 높거나 고분양가가 기존주택시장의 매매가를 자극하는 서울지역이나, 정비사업 본격화와 임대차시장 강세가 동시에 나타나고 있는 대전·대구·광주광역시 위주로 청약전략을 제한할 필요가 있다.

특히 서울지역은 올해 하반기 5만8696세대가 공급된다. 강동구(1만4270세대)와 강남구(1만1454세대)에 공급량이 집중됐다. 오는 11월 분양을 앞둔 강동구 둔촌주공(1만2032세대)과 강남구 개포주공1단지(6700세대) 등 강남권 재건축단지 외에도 택지지구인 강동구 강일4단지(1239세대), 송파구 위례신도시 호반써밋 송파Ⅰ~Ⅱ(1389세대) 등 8~9월 분양물량을 주목할 만하다. 서대문구 홍제동과 남가좌동, 동작구 사당동과 용산구 효창동 등지에도 재개발 일반분양 물량이 많다.

경기도는 연내 9만4209세대가 분양을 준비하고 있다. 공급과잉 우려가 덜하고 새 아파트 선호가 비교적 강한 광명시, 과천시, 성남시 일대 정비사업지와 택지지구를 살펴보는 것이 현명하다. 광명시 철산7단지 롯데캐슬(1313세대)과 과천시 과천제이드자이(647세대), 과천푸르지오벨라르테(504세대), 위례신도시 중흥S클래스 A–10블록(475세대), 위례우미린2차 A3-2블록(442세대) 등지의 청약 선호가 높은 편이다. 한강 이북지역은 서울 마포 상암지구와 가까운 고양시 덕은지구 중흥S클래스(894세대), 덕은 대방노블랜드(622세대) 등지에 관심이 높다.

수도권 분양시장은 조정지역과 투기과열지구를 중심으로 청약규제 수위가 높다. 청약1순위 요건강화, 전매규제, 재당첨 금지, 분양가 9억원 이상 중도금 집단대출 규제 등 청약·거래·여신 등의 장애물이 많다. 하반기 민간부문의 분양가상한제 도입에 따라 분양가에 대한 수요자 만족도는 높아질 가능성이 있으나, 인기사업지의 청약경쟁률이 더욱 더 치열해지는 양극화와 전매규제 같은 거래 페널티(penalty)에 주의해야한다.

지난해 말 청약제도 개선으로 유주택자보다는 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양 등 특별공급 대상자나, 청약가점이 높은 무주택 세대의 당첨확률이 높아졌으니 올 가을 청약 실수요자들은 청약자격과 자금마련 계획을 꼼꼼히 따져 분양시장에 접근하는 것이 좋겠다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)