세밀한 입법 통해 주거안정과 주택문제 해결해야

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 세밀한 입법 통해 주거안정과 주택문제 해결해야 ‘주택임대차보호법’이 규정하는 임대차 보호제도

기사입력2020-08-19 10:45

정하연 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사

각종 규제에도 불구하고 꾸준한 상승세로 서울 집값이 올해 역대 최대치를 기록할 전망이다. 강남을 비롯해 일대 지역이 공급부족 문제가 해소되지 못해 입주물량 부족으로 전세난도 불가피할 것으로 예상된다. 집값이 높아지자 “임대차 기간이 끝나면 재계약할 의사가 없으니 집에서 나가거나 전세금을 높여 달라”라는 집주인들도 높아진 집값만큼 늘어나고 있는 모양이다.

집주인으로부터 위와 같은 명도 통보를 받게 되면 갑자기 오갈 때 없는 세입자들은 큰 충격을 받고 법률상담 요청을 해온다. 그런데 법이 개정되기 이전에는 막상 주택임대차보호법에 따른 조력을 받을 수 있는 세입자는 많지가 않았고, 변호사가 나서서 해줄 수 있는 것은 거의 없는 상황이었다.

그런데 최근에 주택임대차보호법이 개정돼 주택 세입자들이 계약갱신을 청구할 수 있도록 했다. 이미 상가건물 임대차보호법에 규정돼 있는 제도다(상가는 10년). 세입자가 집주인에게 1회에 한해 2년간 계약갱신을 요구할 수 있도록 하고 계약을 갱신할 때 보증금·차임 인상을 일정한 비율 이상은 할 수 없도록 개정법에서는 규정하고 있다.

그렇다면 개정된 내용 이외에는 주택임대차보호법이 세입자들의 어떤 권리를 보호해 주고 있는지 추가로 살펴보도록 하자.

‘주택임대차보호법’은 집주인에 비해 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 세입자를 보호하고 국민 주거생활의 안정을 도모하기 위해 1981년에 제정됐다. 민법에도 임대차에 관한 조항이 있지만 세입자를 특별히 보호하기 위해 별도로 법을 제정한 것이다.

‘주택임대차보호법’이 규정하는 임대차 보호제도는 구체적으로 다음과 같다.

첫째, 세입자는 집주인이 변경되는 경우에도 새로운 집주인에게 임대차계약의 권리를 주장할 수 있다. 이를 ‘대항력’이라고 한다. 제3자에 대해 임대차 계약상의 권리를 주장할 수 있는 힘이다.

세입자는 법원에 등기하지 않은 경우에도 주택의 인도를 받고 주민등록신고(상가건물임대차보호법은 사업자등록신고)를 마치면 등기하지 않아도 등록신고만으로 다음 달로부터 등기된 임차권과 마찬가지로 대항력을 갖게 된다.

대항요건 중 주택의 인도는 주택에 사실상 입주하는 것을 말하고, 주민등록은 전입신고를 한때 행해진 것으로 된다. 세입자는 대항요건을 갖춘 이후에 집주인이 임차주택을 매도한 경우에도, 그 양수인에 대해 임대차 계약상의 권리를 주장해 임대차 계약기간 동안 계속해서 임차주택을 점유 사용할 수 있으며, 임대차 기간 종료 시 양수인에 대해 보증금(전세금 포함)의 반환을 청구할 수 있다.

주택임대차보호법이 여러 좋은 제도를 규정하고 있고, 최근에 계약갱신 요구권도 도입했지만, 주거의 안정을 확실히 도모하기에는 아직 역부족으로 보인다.<이미지=이미지투데이>

둘째, 주택의 인도를 받고 주민등록신고를 마친 후 확정일자까지 갖추면 등기 없이 우선변제권이 생긴다. 주택이 경매로 넘어가는 경우 세입자는 그 매각 대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액이 있으면 매수인에게 그 변제 시까지 법정임대차권을 주장할 수 있다. 더해서 소액 집주인의 보증금 중 일정액(서울지역 1억원 중 3400만원)은 배당 순위에서 우선순위가 인정돼, 선순위 저당권자에게도 우선하는 힘이 생긴다.

주택에 이미 저당권 등 담보물권이 설정돼 있음에도 이를 임차한 경우에 우선변제권은 실제적 의미를 가진다. 임대차 전에 존재했던 저당권이 실행되는 경우에는 세입자는 그 임차주택의 경락인에 대해서는 위의 대항력이 인정되지 않으므로 경락인의 요구가 있으면 세입자는 퇴거해야 한다. 그런데 앞서 말한 요건이 갖추어진 때에는, 세입자는 선순위의 저당권 다음으로 그 환가대금으로부터 보증금을 우선 변제받을 수 있는 것이다.

셋째, 임대차 기간의 최단기간 제한이 있다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 경우 세입자는 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

넷째, 차임 증액의 제한도 있다. 집주인의 증액청구는 종전 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만 이 규정은 집주인이 세입자와 사이에서 기간을 연장하는 경우에 적용되는 것으로서, 따라서 집주인이 종래의 세입자와의 임대차 관계를 종료하고 다른 사람과 새로운 임대차 계약을 체결하는 경우에는 적용되지 않으므로, 세입자 보호의 실효성은 크지 않다.

마지막으로 ‘임차권등기명령제도’가 있다. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 세입자의 신청에 의해 법원의 임차권 등기 명령이 내려지면 임차권이 등기되고, 이에 의해 세입자는 대항력 또는 우선변제권을 취득한다. 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득하였던 세입자는 이사를 나가거나 주민등록을 옮겨 대항요건을 상실하더라도 그 대항력 또는 우선변제권을 그대로 보유한다. 종래에는 대항력 및 우선변제권의 요건으로 앞서 살핀 대항요건이 요구되었기 때문에, 임대차가 종료되었음에도 세입자가 집주인으로부터 임차보증금을 반환받지 못해 이사를 하지 못하는 문제점이 있었다. 이러한 문제점을 해소하기 위해 임차권도 등기가 가능하도록 한 것이다.

주택임대차보호법이 여러 좋은 제도를 규정하고 있고, 최근에 계약갱신 요구권도 도입했지만, 주거의 안정을 확실히 도모하기에는 아직 역부족으로 보인다. 그래서 최근 집값의 가파른 상승 및 이에 따른 전세난이 커다란 사회문제로 대두하고 있는 것이다. 국회와 정부는 조금 더 세밀한 입법을 통해 세입자의 주거 안정과 주택문제 해결을 위해 노력해야 할 것으로 보인다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)