아파트 하락 거래비중 증가 언제까지 이어질까

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Live 중기 ㅣ 경제일반 아파트 하락 거래비중 증가 언제까지 이어질까 내년까지 주택시장 흔들…금리인상·경기위축 불안감 자리 잡아

기사입력2022-10-30 14:00

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

아파트 매매거래 중 직전거래 대비 가격이 상승 또는 하락한 거래비중을 시점별로 살펴보면 주택시장의 분위기를 읽을 수 있다.

올해 3분기(9월26일 실거래가 집계 기준) 수도권 매매거래 중 직전거래 대비 대폭 하락(직전거래 대비 5%이상 하락)한 거래비율은 40.95%였고, 소폭 하락(직전거래 대비 1~5% 하락)한 거래도 17.06%를 기록하며, 전체 거래의 58.01%가 이전보다 하락 거래 됐다.

2030세대의 ‘영끌’(영혼까지 끌어 모으다) 매입과 패닉바잉 논란이 클 만큼 과열양상을 나타냈던 2021년 3분기는 지금과 반대로 대폭 상승(직전거래 대비 5% 이상 상승)과 소폭 상승(직전거래 대비 1~5% 상승) 거래비중이 각각 36.85%, 21.07%를 기록하는 등 직전거래 대비 상승 거래한 수도권 아파트 거래비중(57.92%)이 과반 이상을 보인 때도 있었다.

마치 온탕과 냉탕을 오가듯이 1년 만에 주택시장의 온도차는 격세지감을 느낄 정도로 변모했다. 수요자의 주택거래 관망으로 인한 저조한 거래량과 매매시장 침체 이면에는 단기 급등한 금리와 경기위축에 대한 불안감이 자리하고 있다.

9월, 물가안정을 위해 강도 높은 긴축을 지속하고 있는 미국 연방공개시장위원회(FOMC)의 스탠스는 매우 매파적이었다. 6월과 7월에 이어 지난 9월22일에도 자이언트 스텝(0.75%p)의 금리인상이 단행되며, 중앙은행 기준금리는 3.25%로 급등했다. 9월 FOMC의 점도표(향후 기준금리 전망치)상으로 2023년 상반기 5%를 내다보는 기준금리 전망도 나타났다.

고물가에서 비롯된 금리인상 흐름이 적어도 내년까지 주택시장을 뒤흔들 수 있다고 볼 때, 기존 주택시장의 가격하락과 거래 저조는 내년에도 이어질 수 있다. <이미지=이미지투데이>

이미 한미 금리 역전 현상은 나타났다. 한국은행은 지난 10월12일 빅스텝(0.5%p)을 밟았는데, 11월 열릴 한국은행 금융통화위원회의 기준금리 추가인상은 불가피할 전망이다.

이와 같은 기준금리 인상 추세는 당분간 주택시장을 냉각기로 밀어 넣을 확률이 높다. 급격한 주택담보대출 이자부담은 수요자의 주택구매 자금조달 이자 부담을 키우며 거래시장의 악재로 작용하고 있기 때문이다. 특히 변동금리부 주택담보대출 이자 부담은 더욱 커질 것으로 예상된다.

높은 이자부담 외에도 총부채원리금상환비율(DSR) 같은 여신규제와 주택가격 고점 인식, 건설 원자재 가격부담 등은 아파트 신규 분양시장으로 침체를 이전시켜 타격을 주고 있다.

에너지 가격 인상, 자재비 급등으로 분양가 상승요인이 커졌지만 주택시장의 가격상승 기대가 낮아지며 청약시장도 수요 감소와 양극화가 커지고 있다. 9월26일 현재 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 8.4:1로 지난해 19.2:1보다 낮아졌고, 같은 기간 서울은 청약경쟁률이 1/6(2021년 163.8:1→2022년 26.1:1) 토막이 났다.

우크라이나·러시아 전쟁, 미·중 패권경쟁, 고물가와 원자재 가격 급등 등 경기를 악화시킬 악재는 해결될 기미가 없이 주택시장에 전방위적 영향력을 행사하고 있다. 부동산시장 위축기에는 악재에 민감하고 호재에 둔감해, 최근 규제지역 해제(9월26일)에도 주택시장 분위기는 싸늘한 모습이다.

고물가에서 비롯된 금리인상의 흐름이 적어도 내년까지 주택시장을 뒤흔들 수 있다고 볼 때 기존 주택시장의 가격하락과 거래 저조, 아파트 청약 지표의 둔화가 내년에도 이어질 수 있다. 당분간 수요자의 주택구매는 철저히 실수요 및 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)