분양권 전매 제한기간 완화됐는데 주의할 점은

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Live 중기 ㅣ 경제일반 분양권 전매 제한기간 완화됐는데 주의할 점은 주택 분양권 전매에 대한 양도소득세율 중과 등 관련 제도 체크해야

기사입력2023-11-29 13:36

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년이었던 분양권 전매행위 제한기간이 2023년 4월7일 개정된 ‘주택법 시행령’에 따라 크게 완화됐다. 현재 전매제한 기간은 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역이 3년, 과밀억제권역 1년, 그 외 지역은 6개월이다. 비수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월이다. 그 외 지역은 전매규제가 없다.

분양가상한제 적용 여부 및 시세 대비 분양가 수준, 규제지역 지정 여부, ‘수도권정비계획법’ 상 권역 구분 등에 따라 상당히 복잡했던 분양권 전매제한 제도 운영이 한결 간소화되며 분양권 전매 거래도 개선되는 분위기다.

2022년 9월 1645건으로 급락했던 전국 아파트 분양권 전매 거래량은 2023년 2월 3824건을 기록하며 3000여 건을 넘어서더니 4월~7월(4월 4271건, 5월 4612건, 6월 4229건, 7월 4151건)까지 4개월 연속 4000여 건 이상 거래됐다.

지역별로 살펴보면, 올해 10월4일 현재 총 3만4144건(계약일 기준 집계)의 분양권 전매 거래 중 1/3은 수도권에서 진행됐다. 경기도가 5845건으로 가장 많은 거래를 기록했고 인천광역시가 4225건으로 뒤를 이었다. 대구광역시(3690건)와 충남(3620건), 경남(3138건)도 같은 기간 각각 3000여 건 이상 거래됐다.

올해 전국 분양권 전매의 주거래 가액대는 3억원 초과~6억원 이하 거래였다. 전체거래 중 무려 71.18%가 해당 가액구간에서 거래됐다. 1억원 초과~3억원 이하 거래는 16.39%를 나타냈고, 6억원 초과~9억원 이하 거래는 9.69%의 비중을 보였다. 15억원 초과 고가 거래는 0.55%로 1%도 되지 않았다.

수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년이었던 분양권 전매행위 제한기간이 크게 완화됐다. <이미지=이미지투데이>

연초 분양권 전매 제한기간이 크게 완화됐으나, 전매거래에 대한 양도소득세 부담이 여전해 전매 거래량이 큰 폭으로 늘어나는 것에 한계가 있다는 얘기도 많다. 2017년까지 기본세율에 머물던 분양권 전매 양도소득세율은 2018년 조정대상지역 내 50%(그외 기본세율)로 세율이 인상됐다. 2021년엔 관련 규제가 한층 강화돼 2021년 6월1일 이후 분양권을 양도하는 경우, 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 1년 이상 보유 60%, 1년 미만 보유 시 70%를 적용하고 있다.

분양권 양도소득세율이 규제지역 여부와 보유기간 상관없이 높은 세율을 적용하다 보니, 양도차액에 대해 과세 부담을 느끼는 수요자는 절세 차원에서 준공(입주) 이후로 매각시기를 늦추는 경우가 상당수다.

다만, 아파트가 아닌 오피스텔의 분양권 전매 양도소득세율은 아파트 보다 가벼운 편이다. 분양권 양도시 적용되는 중과세율은 ‘주택’ 분양권에 한해 적용되는 것으로 오피스텔 분양권은 ‘주택’ 분양권에 해당되지 않기 때문이다. 2021년 6월1일 이후 양도 시 1년 미만은 50%, 1년 이상~2년 미만은 40%, 2년 이상 보유 후 양도 시엔 양도소득세 기본세율이 적용된다.

한편 분양권 전매와 관련해 전매제한기간 중이라도 전매가 허용되는 예외도 있으니 알아두면 좋겠다.

‘주택법 시행령’ 제73조 제4항 중 어느 하나에 해당되면 사업주체의 동의를 받아 전매제한 기간 중이라도 매각이 가능하다. 세대원(세대주 포함)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외)으로 이전하는 경우(수도권으로 이전하는 경우 제외)나, 상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 등이 여기에 속한다.

규제지역 해제와 신축 선호, 주택공급 저하 등의 요인으로 분양권 전매에 관심을 두는 수요자가 늘고 있다. 하지만 주택 분양권 전매에 대한 양도소득세율 중과가 여전한데다 분양가상한제 적용주택은 실거주의무규제 완화 관련 법 개정이 지연되고 있는 만큼 관련 제도를 꼼꼼히 숙지한 후 매입·매도를 결정하는 것이 현명하겠다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)