개인이 특수관계 법인에 부동산 싸게 양도하면

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경영정보 ㅣ 세무회계 개인이 특수관계 법인에 부동산 싸게 양도하면 법인과 거래 전 소득세법상 시가 확인하고, 매매금액 정해야

기사입력2024-05-09 13:00

채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) ㅣ다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사

대표이사 등 개인이 특수관계에 있는 법인에게 주택 등 부동산을 저가로 양도하거나 무상증여를 하는 경우가 있다. 이렇게 하는 것이 본인에게 득이 될 수 있다고 판단하기 때문이다.

예를 들어 개인이 주택 수를 줄여 양도소득세 비과세를 받거나 양도차익에 대해 법인세로 내는 것이 유리할 수 있다.

하지만 저가거래를 하는 경우에 개인과 법인 그리고 주주 등에게 다양한 세무상 이슈가 발생할 수 있다.

사례에서, 주식회사 대표자 본인의 주택을 법인에 양도하면서 세부담을 최소화 하려고 한다.

보통 일반적인 개인양도세를 적용한다면, 약 8000만원의 세금이 예상된다. 하지만 양도세를 최소화 하고자 이 주택을 법인에 3억원에 양도하고 이후 법인이 5억원에 양도하는 경우, 양도소득세는 양도차익이 ‘0’ 이므로 발생하는 세금이 없다. 하지만 법인이 주택을 취득하는 경우 법인의 주택투기를 방지하는 차원에서 12%의 높은 취득세율과 일반법인세에 추가해 주택매매차익에 대해 20%의 추가법인세를 부과한다.

위 사례에 적용해보면 3600만원의 법인취득세, 법인 주택 매매차익 기본세율 10%를 적용해 2000만원의 법인세가 발생하고, 아울러 4000만원의 추가법인세가 발생, 총 9600만원의 세금이 부담된다. 이처럼 단순비교하자면, 오히려 법인으로 매각하지 않고 개인양도세를 납부하는 것이 오히려 이득이 되는 것이다.

이처럼 개인 세금을 절약하기 위해 무작정 법인으로 명의를 돌려 매각하는 것이 100% 유리하지만은 않다. 또한 위 거래는 세법상 문제가 될 여지가 있다. 개인이 특수관계법인에게 부동산을 저가로 양도하면 개인과 법인, 그리고 주주측면에서 세무상 쟁점을 검토해야 한다. 세법은 이러한 거래를 비상적인 거래로 보고 다양한 규제를 할 가능성이 높기 때문이다.

① 개인=개인이 특수관계인에게 저가로 양도해 조세부담을 회피한 경우 소득세법 제101조에서 규정하고 있는 부당행위계산의 부인제도가 적용될 수 있다. 이 제도가 적용되면 시가로 소득금액을 계산하게 된다. 다만, 무조건 이 제도를 적용하는 것이 아니라 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상 나거나 시가의 5% 이상 차이가 나게 거래하는 등의 요건을 충족해야 한다.

② 법인=법인은 저가 양수로 인해 법인세가 증가되는 효과가 발생하므로 법인세법 제52조에서 규정하고 있는 부당행위계산의 부인제도를 적용받지 않는다. 하지만 ▲법인이 취득하는 주택에 대해서는 취득세율이 무려 12%까지 올라갈 수 있다, ▲법인이 보유한 주택에 대해서는 종합부동산세율이 3~6%까지 올라갈 수 있다, ▲법인이 주택을 양도하면 법인세 추가과세율이 20%까지 올라갈 수 있다 등이 쟁점이 된다.

③ 법인의 주주=개인이 특수관계법인에게 부동산을 저가로 양도하는 경우에는 상증법 제45조의5(특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제) 규정을 검토해야 한다. 이 규정에 의하면, 특수관계에 있는 법인(특정법인)과 시가와 거래가액의 차액이 30% 이상이거나 3억원 이상 차이나게 저가로 양도하면, 그 특정법인의 주주가 증여받은 것으로 본다(단, 특정법인의 이익이 1억원 이상인 경우에 한함).

해당규정을 위 사례에 적용해 본다면, 주식회사와 대표이사는 서로 특수관계가 성립하고 시가 5억원의 주택을 5% 이상 차이나는 3억원으로 거래했으므로 부당행위계산의 부인제도에 따라 실제 매매차익이 없더라도 5억원으로 매도한 것으로 감안해 양도소득세를 재계산해 가산세와 함께 부과받는다(양도차익 2억원, 세율 40%, 과소신고가산세 10%, 적용 약 8800만원의 양도소득세가 추징됨).

개인과 법인간 거래에서는 무엇보다도 적정한 거래금액을 토대로 전반적인 절세효과를 살펴보는 것이 중요하다. 법인과의 거래 전에 소득세법상의 시가를 확인하고, 이를 기준으로 매매금액을 정하도록 한다. 매매사례가액은 국토부의 홈페이지 등을 통해 확인할 수 있다. 만약 양도일 전후 3개월 동안 매매사례가액 등이 발견된 경우로써 이 금액을 받아들이기 힘든 경우에는 감정평가를 받아 이를 기준으로 계약을 해도 되며, 이때 감정평가액은 해당 부동산의 기준시가가 10억원 이하인 경우에는 1개의 것도 인정한다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)