임대주택 있고 거주주택 양도…비과세 적용받나

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경영정보 ㅣ 세무회계 임대주택 있고 거주주택 양도…비과세 적용받나 2년 이상 거주한 주택이면 가능…‘거주주택 비과세’

기사입력2024-12-09 09:36

채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) ㅣ다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사

2년 이상 거주한 주택(거주주택)과 장기임대주택을 보유한 자가 거주주택을 양도하고 비과세 여부를 판단할 때 장기임대주택은 없는 것으로 보아 비과세가 가능하다. 세법에서는 ‘거주주택 비과세’라고 한다. 이 경우 장기임대주택은 아래의 요건을 충족해야한다.

① 임대사업자 등록=지자체와 세무서에 모두 임대사업자로 등록해야 한다. 한 곳이라도 등록을 하지 않을 경우 세법상 혜택은 부여되지 않는다.

② 기준시가 요건 충족=임대개시일(임대주택 등록일)당시 기준시가가 수도권은 6억원 이하, 수도권 외 지방은 3억원 이하 요건을 충족해야한다. 기준시가 요건은 최초 등록할 때만 충족하면 되고, 등록 이후 기준시가가 기준금액을 초과해도 장기임대주택으로 인정된다.

③ 임대 의무기간=임대주택으로 등록한 후 임대의무기간을 충족해야 하는데. 거주주택 비과세 요건을 판단할 때의 임대의무기간은 임대주택 등록 시기에 따라 달라진다. 장기임대주택의 혜택 중 중과 배제와 종부세 합산배제 혜택을 받으려면 2018년 4월1일 이후 지자체에 장기일반민간임대주택으로 등록하고 8년의 의무임대기간을 충족해야 하지만, 거주주택 비과세 혜택을 적용받으려면 지자체에 단기임대주택으로 등록하고 5년의 임대의무기간만 충족해도 됐으나, 2020년 7월11일 이후 등록분부터 지자체에 장기일반민간임대주택으로 등록하고 10년 이상 임대해야 거주주택 비과세를 적용하는 것으로 시행령이 개정됐다(2020년 7월10일 이전 등록:5년, 2020년 7월11일 이후 등록:10년).

④임대료 증액제한=장기임대주택은 임대료 증액제한 규정이 없었으나, 2019년 2월12일 소득세법시행령의 개정으로 임대료 증액제한 규정이 신설됐으며, 증액 제한은 2019년 2월12일 이후 계약 체결분부터 적용된다.

⑤ 임대의무 호수=장기임대주택으로 인정되려면 1호 이상 계속해서 임대를 해야 한다. 그리고 임대등록 후 임대의무 호수를 임대하지 않은 기간이 6개월 이상이면 장기임대주택의 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 혜택이 부여되지 않는다. 하지만 장기임대주택으로 등록된 주택이 2채 이상이고, 그중 1채가 6개월 이상 공실이었더라도 나머지 주택을 계속해서 임대했다면 1호 이상은 계속해서 임대를 한 것이므로 임대의무 호수를 충족한 것으로 본다.

위와 같은 요건을 충족한 임대주택을 보유한 상황에서 거주하고 있는 주택을 양도시 비과세를 받을 수 있다는 규정을 적용하는데 있어서는 상당히 유의해야 한다. 규정을 잘못 판단해 비과세로 신고했다가 추징당한 사례가 있다.

사례 1

▲ 홍길동씨는 임대주택인 A오피스텔과 B주택을 소유하다가 2024년 7월 B주택을 양도했다.

▲ A오피스텔은 2018년 6월에 취득해 임대등록 직후 임대를 개시했으며, B주택은 비조정대상지역에 소재하고 2022년 5월에 취득했다.

▲ 홍길동씨는 B주택에 2023년 1월부터 2024년 7월까지 약 1년6개월만 거주한 상태에서 비과세로 신고했다.

▲ 추후 과세관청의 사후점검 시기에 홍길동씨는 비과세 적용을 받지 못하고 양도세를 추징당했다.

[해설]

홍길동씨는, 임대주택은 주택 수에서 원칙적으로 제외되고, 비조정지역의 주택인 B주택을 2년 이상 보유했으므로 B주택 양도시 비과세로 신고했다. 그러나 임대주택이 있는 임대사업자가 거주하고 있는 주택을 양도할 때 비과세로 적용받기 위해서는 비조정지역의 주택이라고 할지라도 반드시 2년 이상 거주해야 하나, 1년6개월만 거주했으므로 양도세가 추징된다(일반적인 1주택 비과세 규정에는 비조정지역 주택의 경우 2년 거주요건이 없음).

사례 2

▲ 홍길동씨는 거주주택인 A주택과 임대주택인 B오피스텔을 보유하다가 거주주택A를 양도했다.

▲ 거주주택A는 2009년 6월에 취득했으며, B오피스텔은 2016년 6월에 취득 및 임대등록, 임대개시했다.

▲ B오피스텔의 의무임대기간 8년 종료 후 2024년 6월 임대등록을 말소했다.

▲ 추후 과세관청의 사후점검 시기에 홍길동씨는 비과세 적용을 받지 못하고 양도세를 추징당했다.

[해설]

거주주택 비과세를 적용받기 위해서는 임대주택에 대한 세무서 사업자등록 및 지자체 임대사업자 등록을 유지한 상태로 거주주택을 양도해야 비과세 적용이 가능하다. 홍길동씨는 거주주택을 양도하기 전에 지자체 임대사업자 등록을 말소했으므로 거주주택 비과세를 적용받을 수 없다. 하지만 아파트의 경우 특별법상 자동말소됐거나, 임대기간의 1/2 이상을 임대하고 자진말소하는 경우에는 그 말소일로부터 5년이내 거주주택 양도시 비과세를 적용받을 수 있다. 또한 세법상 의무임대기간을 충족하기 전에 거주주택을 먼저 양도해 비과세를 적용받은 후에 임대주택이 자동말소 또는 자진말소(임대의무기간 1/2이상 경과)한 경우에도 추징하지 않는다.

위 사례 외 추가적으로 거주주택 비과세 특례는 생애 1회에 한해서 비과세가 가능하므로 과거에 거주주택 비과세 규정으로서 비과세를 받은 경우에는 재차 비과세로 신고하지 않도록 유의해야한다.

한편, 임대주택을 보유한 상황에서 거주주택을 비과세 받고 그 이후 임대주택을 매각한 뒤 추가로 취득하는 1주택에 대해서는 일반적인 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있으므로 주택임대사업자의 경우 1주택 비과세 판단시 전문가의 상담을 받고 신고하는 것이 바람직하다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)