민간부문 후분양 조기안착 ‘인센티브’ 크지 않아

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 민간부문 후분양 조기안착 ‘인센티브’ 크지 않아 공정률 60% 후분양이 소비자 선택권 확대했다고 보기에도 한계

기사입력2018-08-03 17:01

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

국토교통부는 지난 6월29일 제2차 장기주거종합계획을 통해 민간부문 후분양제 활성화 추진전략을 발표했다. 아파트 후분양 제도 안착에 있어 공공부문보다 공급량이 많은 민간부문의 역할이 더 중요하다는 점에서 ▲공공택지 우선공급 ▲기금대출 지원 강화 ▲후분양 대출보증 개선 방안 등 다양한 인센티브안이 제시됐다.

목표기간을 설정해 두고 후분양 공급비율을 압박하는 로드맵(road map) 방식이나 선분양 공급에 대한 불이익(penalty) 등 공급자 규제방식이 아니라는 점은 긍정적이다.

그러나 후분양 조기안착 등 가시적 결과치를 도출하기엔, 민간건설 공급자에 대한 인센티브매력도가 높지 않아 보인다. 공정률 60% 후분양이 아파트 수분양자나 소비자의 선택권을 선분양보다 확대했다고 보기에도 한계가 있다.

후분양 조기안착 등 가시적 결과치를 도출하기엔, 민간건설 공급자에 대한 인센티브매력도가 높지 않아 보인다.<이미지=이미지투데이>

우선 정부는 후분양 민간사업자에 대한 인센티브로 공공택지 우선공급 근거를 마련(택지개발, 공공주택업무처리지침)하고, 2018년 내 화성동탄2·평택고덕·파주운정3·아산탕정 등 4개 택지를 공급할 계획이다. 하지만 현재 대북 경협호재가 있는 파주운정을 제외하고, 화성동탄2, 평택고덕, 아산탕정 택지는 대부분 공급과잉과 미분양 우려로 수급불균형 부담이 큰 지역이다.

즉, 후분양사업자에 대한 공공택지 우선공급 인센티브는 결국 정부가 매력적인 택지를 향후 얼마나 공급할 수 있느냐가 민간사업자 유인성공의 관건이 될 것이라는 의미다.

한편 정부는 공정률 60%이후 후분양까지 대출금 등 기금대출 지원을 확대하고 대출금리 인하를 병행하는가 하면, 후분양 대출보증 개선방안으로 총 사업비의 78%(총 분양수입금의 70%)까지 보증한도를 확대, 주택규모별 보증한도 차등 폐지도 실시할 예정이다.

그러나 일각에선 건설자금 조달 및 확보 등 후분양 이행을 위한 금융환경이 적절히 뒷받침되지 않는 상황에서 중견 및 대형건설사간 양극화나 사업기간 장기화에 따른 유동성 리스크가 향후 아파트 분양시장 공급 감소의 원인이 될 수 있다는 목소리도 있다. 후분양 유인을 위한 기금대출과 대출보증 개선 외에도 후분양사업자의 유동성 위험을 줄일 수 있는 미분양·미계약 주택 매입확약 검토를 추가로 고려할 만하다.

©중기이코노미

아파트 수분양자 등 후분양 소비자의 만족도를 높이기 위한 보완책이 필요하다. 과연 공정률 60% 후분양이 선분양의 단점을 보완할 수 있을 것이냐에 있어 정책 만족도가 떨어질 수 있기 때문이다.

실제 아파트 공정률 60% 후분양은 굴토공사와 지하골조공사 등을 제외하고 벽체미장 및 전기공사, 설비공사 등 부실시공을 판단할 수 있는 상당부분의 공정률이 미완료 상태다. 간혹 지상골조공사가 완료되지 않는 경우 정확한 동·향 배치와 조망권을 확인할 수 없는 문제가 있다. 대부분 마감재 공사가 완성되지 않아 내장재(interior)나 외장재(exterior)를 살펴보고 부실시공 문제를 지적하는 것이 쉽지 않다. 공정 60% 후분양은 선분양의 단점을 해소하기에 부족해 보이므로 장기적으로는 공정 80% 후분양 방향을 찾아야 한다.

©중기이코노미

민간부문 분양시장이 단기에 선분양에서 후분양 방식으로 옮겨가지는 못할 것이다. 하지만 후분양은 필연적으로 분양가 상승을 부른다. 수분양자의 중도금으로 공사비를 마련하던 선분양 사업지와 달리, 후분양 사업지는 건설자금과 관련한 금융비용이 증가하고 이는 분양가로 전가된다. 대략의 실물을 확인할 수 있는 후분양이 본격화하면 인기(선호)지역과 비인기(비선호)지역의 가격격차 외에도 로얄층과 비로얄층, 조망권과 비조망권 등 같은 단지에서도 분양가 간극이 벌어질 전망이다.

최근 기존 구축주택보다 신축 등 분양시장의 수요자 선호가 높은 상황에서 정부의 민간부문 후분양제 추진 움직임이 더해지며 분양대기중인 수요층의 조바심을 자극한다면 서울 등 수도권 청약시장 과열은 올 가을에도 지속될 것으로 예상된다. 특히 무주택 서민대상 디딤돌대출 지원요건을 충족하는 자는 후분양 주택(공정률 60%)구입 시 디딤돌대출 한도 내에서 연 2.25∼3.15%로 중도금대출 지원이 가능하나, 대상주택(5억원 이하)과 대출한도(LTV 70% 이내 최대 2억원)를 고려할 때 분양가가 높은 서울과 수도권 남부 인기지역(과천·성남·하남 등)은 향후 분양대금 마련이 쉽지 않아 연내 청약을 서두를 수 있다.

정부의 공정률 60% 후분양제 활성화 정책은 분양시장의 변화를 유도하며 수요자·공급자·정부 모두에게 여러 가지 화두를 남겼다. 수분양자에게는 분양가 상승과 분양대금 마련, 건설사에는 부실시공 방지와 효율적인 자금조달 그리고 꼼꼼한 사업지 분석, 정부에는 분양권 등 주택 투기수요 억제와 적절한 분양가 통제 등 남겨진 숙제를 해결해야 할 것이다.