경매 건수 주는데 매각률·매각가율은 왜 높지

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Live 중기 ㅣ 경제일반 경매 건수 주는데 매각률·매각가율은 왜 높지 고가낙찰 주의…‘고위험·고수익’ 부동산 시장에도 통할까㊤

기사입력2018-10-05 10:13

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

저금리에 따른 유동자금이 부동산시장에 고이면서, 호황이 지속된 지난 몇 년간 전세보증금을 끼고 집을 구입해 단기시세차익을 남기는 이른바 갭(gap)투자 패턴이 인기를 끌었었다.

주택 매매가격과 전세금 간 차이가 적은 소형주택을 전세 끼고 구입하는 투자방식인데, 몇 천만원 안팎의 소액(자기자본)으로도 상당한 투자수익이 가능한 레버리지(leverage) 효과가 발생하면서 여러 채를 한꺼번에 구입하는 공격적인 투자양상이 유행했다. 고위험·고수익을 추구하는 이들에겐 매력적인 투자처였던 셈이다.

하지만, 전세금은 대출금 즉 부채와 다르지 않다. 자기자본보다 부채가 많은 투자는 필연적으로 위험이 잠재돼 있다.

최근 주택시장의 입주물량이 증가하는 등 공급과잉 우려가 현실화하면서 전세가격과 매매가격이 동반 하락하는 지역이 늘고 있다. 부동산 대출규제와 과세 강화 등 정부의 투기수요 억제정책의 압박수위가 높아 주택거래량이 감소세다. 부동산시장 호황기, 고수익을 안겨주던 갭투자 유형이 시장 위축기엔 손실확대란 부메랑으로 돌아올 수 있다.

예를 들어보자. 시가 5억원인 아파트를 4억원의 전세금을 끼고 자기자본 1억원으로 매입했다면, 투자 레버리지는 5배(=5억원/1억원)가 된다. 이후 집값이 10% 올라 5억5000만원이 되면 자기자본 1억원에 대한 투자수익률은 50%가 되지만, 만일 집값이 10% 떨어져 4억5000만원이 되면 투자수익률은 –50%가 된다.

집값이 하락하지 않더라도 공급과잉으로 전세가격이 하락하면, 세입자에게 내줄 보증금에 자기자본을 추가로 투입해야 하는 것이다. 즉, 주택시장 침체나 거래시장 악화에 따라 손익효과가 언제든 손실로 전환하는 '양날의 칼'이 되기도 한다.

올해 들어 경매건수는 줄어들고 있는데, 매각률과 매각가율은 높아지고 있다. 이는 치열해진 경매시장의 단면 뒤에 입찰자의 고가낙찰 리스크가 커지고 있음을 뜻한다.<이미지=이미지투데이>

최근엔 대출을 받고 경매시장이나 부동산 임대사업에 투자하는 이들이 늘고 있다. 이중 경매시장은 핫한 투자처다.

그러나 경매건수는 주는데 매각률·매각가율 높아져, 고가낙찰 리스크가 커지고 있다. 실제 법원경매정보의 용도별 매각통계에 따르면, 서울시 아파트는 올해 5월까지 매각률 54.7%, 매각가율 105%를 기록해 지난해 동기(매각률 49.1%, 매각가율 96.3%)보다 각각 5.6%p, 8.7%p 증가하며 과열된 모습이다. 단독·다가구주택의 매각률과 매각가율도 각각 44.9%, 97.2%를 나타내며, 작년 같은 시기 41.2%, 90.9%보다 높은 수치를 보였다.

이와 같은 움직임은 상업용부동산 경매시장도 마찬가지다. 상가·오피스텔·근린시설의 매각률은 35.6%, 매각가율은 82.7%로 일제히 전년 동기(매각률 28.2%, 매각가율 81.2%)보다 높은 지표를 보였다.

매각률 통계의 계산식은 ‘(매각건수/경매건수)×100’이다. 매각률이 50%를 넘는 것은 법원경매에 나온 매물 절반 이상이 매각됐다는 의미다. ‘(매각가/감정가)×100’으로 계산하는 매각가율이 100%를 넘었다는 것은 감정가 이상으로 낙찰됐음을 뜻한다.

지난해보다 올해 들어 경매건수는 줄어들고 있는데 매각률과 매각가율은 높아지고 있음은, 치열해진 경매시장의 단면 뒤에 입찰자의 고가낙찰 리스크가 커지고 있음을 뜻한다.

경매시장은 시세보다 저렴한 낙찰로 인한 가격만족도가 매력인데, 경매시장 과열로 매각가가 시세와 비슷한 수준까지 올라간다면 임장이나 경매관련 제반 기회비용을 고려할 때 응찰할 이유가 없다. 내 집 마련이나 장기보유 등 실수요 목적의 경매참여라면 모를까, 단기시세차익이 목적이라면 최근의 고가낙찰에 주의해야 한다.

경매물건의 특성상 감정가격은 경매에 나오기 3~6개월 전에 이미 정해지기 때문에 감정가격이 가격 고점기 매물인지 확인하고, 거래시장에 나온 급매물과 비교해 응찰여부를 따져야 한다.

저축은행 등 제2금융권의 경락자금 대출을 통해 매각대금을 마련하려는 매수인이 많은데 법정지상권, 유치권 등이 있거나 분쟁의 소지가 있는 물건은 대출이 안돼 매수신청보증금을 날리는 경우도 있으니 철저한 권리분석을 통해 경매시장에 접근해야 한다.