“다주택자, 전월세시장 안정위한 공급자로 육성”

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 “다주택자, 전월세시장 안정위한 공급자로 육성” 얼어붙은 주택거래 시장과 정상화 방안에 대한 소고

기사입력2019-05-01 11:27

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

최근 경제성장률 둔화, 뚜렷하게 나아지지 않는 고용현황, 소득 양극화, 지방산업의 구조조정 등으로 주택 구매력이 개선되기를 기대하기가 쉽지 않은 상황이다. 지난해 9·13부동산대책 이후 대출 규제와 보유 및 거래단계의 세금부담까지 높아지고 있어, 매수자들은 자가 이전 적극성이 낮고 대부분 숨을 고르며 관망하는 분위기다.

실제 한국감정원 조사에 따르면, 올해 3월까지 전국과 지방 아파트 매매가는 각각 0.85%, 0.91% 하락했다. 지난 2월 전국 주택 매매 거래량은 4만3444건으로 전년 동기(6만9679건)보다 37.6% 감소했다.

단기차익 형태의 갭투자 움직임이 현저히 감소하면서, 서울 등 수도권 집값의 급등 불안감이 해소됐다는 점은 긍정적이다.

하지만 급격한 주택거래 위축을 동반하고 있다는 점은 우려된다. 연내 풍부한 아파트 입주량(2019년 약 38만호) 영향까지 겹치고 있어, 매매·전세시장 모두 가격 약세장이 당분간 지속될 가능성이 높다. 단순히 급등한 거래가격이 조정되는 것에 그치는 것이 아니라 급랭하고 있다할 만큼 거래활력이 감소했다는 점에서, 이러한 거래위축으로 인한 부작용은 없을지 지역별로 모니터링이 필요해 보인다.

투기지역 및 다주택자에 대한 대출은 향후에도 강화추세를 이어가되, 생애최초주택구입자와 같은 무주택 실수요자는 집값 조정기 내 집 마련 기회요인을 확보하도록 해야 한다.<이미지=이미지투데이>

특히 침체가 장기화되고 있는 지방 주택시장은 지역경기 위축과 아파트 입주량 증가가 동시에 맞물리며, 집값 및 전세가율 하락이 이어지고 있다. 전세가격 안정을 넘어, 거래시장 침체가 세입자 보증금 미반환 위험으로까지 전이되지 않을지 점검이 필요한 것이다.

다주택자 규제로 주택시장의 주 수요층이 무주택 실수요자 위주로 재편되면서 지역차별화는 한층 깊어졌다. 가격 하방경직성이 강하고 주택매입 대기수요가 비교적 탄탄한 수도권의 똘똘한 한 채 쏠림현상이 나타나며, 지방 주택시장 회복이 지연되고 또 장기화되고 있기 때문이다.

연내 기준금리 인상에 대한 대출 이자상승 가능성이 낮아지며, 서울 등 수도권은 강남권 재건축 단지 일부를 제외하고 집값 조정 폭이 깊지 않다. 증여와 임대사업자 등록을 통한 전략 병행 등 매각보다는 보유로 버티는 수요자들이 아직 많은 것으로 판단된다.

하지만 지방아파트 매매시장은 2016년부터 현재까지 4.62% 하락하는 등 3년이상 가격이 조정되고 있다. 특히 울산광역시와 경상·충청권 등지는 지역 내 중후장대 산업의 불황과 고용불안, 주택공급과잉 및 수요 감소로 미분양 적체가 심하고 가격하락이 훨씬 크다. 2016년부터 올해 3월까지 경북(-15.2%), 경남(-14.6%), 울산(-13.4%), 충남(-11.1%), 충북(-10.8%) 등지는 아파트 매매가격이 10~15%나 하락했다.

이미 울산과 세종, 경남 등지는 지난해 실거래된 아파트 전세가격이 2년 전에 비해 하락한 주택형 비중이 전체 거래량 중 70~80%를 넘어서고 있다. 전세 재계약 시점에 역전세 현상으로 집주인이 세입자에게 보증금을 내줘야 할 경우가 10채 중 7~8채는 된다는 의미다.

©중기이코노미

집값하락으로 집주인의 주택담보대출액과 세입자의 전세보증금이 주택 매매가를 웃도는 문제나, 역전세로 세입자 보증금 미반환 리스크가 커지는 현상이 연내 지속될 수 있으니 입주적체나 전세가율 하락 추세 등을 꾸준히 모니터링해, 세입자의 임대차보증금 반환 안전판을 보완해야 할 것이다.

향후 역전세의 수위가 지금보다 높아진다면 임대차보증금 반환과 관련된 보증상품 가입의무화나 가입요율인하 그리고 세입자 전세금을 되돌려주는데 어려움을 겪는 집주인에게 한시적으로 전세퇴거자금 대출을 운영하는 정책배려를 고민하면 좋겠다.

이와함께 급격히 위축된 거래시장 정상화 방안에 대한 고민도 필요하다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과와 더불어 연내 공시가격과 종부세율 인상 등 보유세 부담까지 커지며 거래시장이 급속도로 얼어붙고 있다. 불필요한 주택 과다보유 등 투기수요 억제와 과세 형평을 위해 보유세를 높이는 정책방향을 설정했다면, 부채감소와 거래 선순환을 위한 거래세의 완화를 검토할 필요가 있겠다.

주택구입의 실수요 계층인 생애최초주택구입자에 대한 여신을 다소 완화할 필요도 있다. 투기지역 및 다주택자에 대한 대출은 향후에도 강화추세를 이어가되, 생애최초주택구입자와 같은 무주택 실수요자는 집값 조정기 내 집 마련 기회요인을 확보하도록 하는 것이 좋겠다. 맞벌이 등의 소득수준을 고려해 대출이자가 비교적 저렴한 디딤돌 대출의 경우, 생애최초주택구입자의 연소득 기준(7000만원, LTV 70%)을 다소 완화하는 것을 고려할 만하다.

지난 9·13대책을 통해 주택임대사업자 세제혜택이 크게 축소됐다. 장기적인 준공공임대주택 공급 확대차원에서 다주택자를 경원시만 할 것이 아니라 전월세시장 안정을 위한 공급자로 전환 육성해야한다. 임대사업자에 대한 의무와 책임을 강화하는 대신 그에 맞는 세제혜택을 줄 수 있도록 재점검해 이들을 거래시장으로 유인할 필요가 있다.(중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)