부수토지가 주택면적의 3배 넘으면 매각 고민

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경영정보 ㅣ 세무회계 부수토지가 주택면적의 3배 넘으면 매각 고민 1세대 1주택 비과세 부수토지 범위 축소…‘2019년 세법개정안’ 리뷰

기사입력2019-09-29 08:00

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

기획재정부가 ‘2019년 세법개정안’을 발표했다. 이번 개정안에는 부수토지가 주택부지의 3배를 초과할 경우 1세대 1주택 양도소득 비과세 특례를 축소하는가 하면, 실거래가 9억원 초과 상가(겸용)주택의 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용을 주택부분만 한정하는 등 민감한 내용이 다수 포함됐다. 부동산과 관련해 변화가 예상되는 주요 세법개정 내용을 미리 살펴볼 필요가 있다.

▲1세대 1주택 양도소득 비과세 특례 축소=1세대 1주택 비과세 적용대상 부수토지 범위가 2022년 1월1일 이후 양도하는 분부터 축소될 예정이다. 수도권 도시지역의 토지이용 효율을 높이기 위해 현재는 주택정착면적의 5배(도시지역 밖 10배)이내의 부수토지에 대해서 주택과 함께 1세대 1주택 비과세를 적용했다. 하지만 연내 소득세법이 개정되면, 향후 수도권 도시지역은 주택정착면적의 3배로 과세특례가 축소된다. 주택면적보다 딸린 부수토지의 규모가 상당하다면, 향후 양도세를 줄이기 위해 제도 적용 전으로 매각시기를 앞당길 필요가 있다.

▲고가 겸용주택의 주택과 주택 외 부분(상가)의 양도소득세 과세 합리화=실거래가 9억원 초과 고가 겸용주택은 주택과 상가를 구분해 주택부분만 1세대 1주택 양도소득세 비과세와 80% 장기보유특별공제를 적용한다. 이는 2022년 1월1일 이후 양도하는 분부터 적용할 예정이다. 현재는 주택면적이 상가면적보다 큰 경우 전부를 주택으로 간주해 비과세 혜택이 있다.

1세대 1주택 비과세 적용대상 부수토지 범위가 2022년 1월1일 이후 양도하는 분부터 축소될 예정이다. 사진의 서울의 한 주택가, 기사의 특정내용과 무관. ©중기이코노미

▲주택청약종합저축 소득공제 적용기한 연장=무주택 근로자의 주택마련 지원을 위해 근로소득 7000만원 이하 무주택 근로자는 주택청약저축 납입액의 40%(납입액 240만원 한도)까지 소득공제 혜택을 주고 있다. 본래 올해 말 관련 혜택이 종료될 예정이었으나, 2022년 12월31일까지 적용기한을 연장할 예정이다.

▲소형주택 임대사업자 세액감면 축소=임대주택 등록 활성화를 위해 등록 임대사업자에 대한 세제혜택을 유지하되, 감면 수준을 다소 낮출 예정이다. 등록 임대사업자(임대기간 4년 또는 8년 이상, 임대보증금·임대료 증가율 연 5% 이내)의 소형주택(85㎡·6억원 이하) 임대소득에 대한 소득세·법인세 세액 감면율을 축소한다. 현재는 4년·8년 임대 시 30%·75%를 감면했으나, 향후 각각 20%·50%로 세액감면을 축소한다. 감면율 축소적용은 2021년 1월1일 이후 발생하는 소득분부터 적용한다.

▲주택임대소득의 주택 수 계산방법 개선=현재 2주택 이상 소유자는 월세에 대해 임대소득을 과세하고, 3주택 이상 소유자는 보증금에 대한 간주임대료도 임대소득으로 과세하고 있다. 앞으로 주택임대소득에 대한 과세형평을 고려해, 공유주택의 소수 지분자도 일정 요건을 갖출 경우 해당 주택을 소유주택 수에 가산하기로 했다. 현재는 공유주택의 경우 최대지분자의 소유주택 수만 가산했지만, 관련법이 개정되면 소수 지분자도 해당 주택임대소득 연 600만원 이상 또는 기준시가 9억원 초과주택의 공유지분 30% 초과 시 주택 수에 포함한다. 고액의 임대소득을 얻는 공유주택 소수 지분자는 이번 주택 수 계산방식 개선으로 세금이 커질 전망이다. 관련 제도는 소득령 시행일이 속하는 과세기간분부터 적용한다.

©중기이코노미

▲고가 조합원입주권의 양도소득금액 계산방법 명확화=조합원입주권도 실거래가 9억원 초과 고가주택과 동일한 방식으로 양도소득금액을 계산한다. 특히 2020년 1월1일 이후 양도분부터는 2년 이상 거주한 경우에 한해 장기보유특별공제[9억원 초과분에 대해 연 8%, 최대 80%(10년 보유)공제]가 적용된다.

▲재외국민·외국인의 부동산 등 양도신고확인서 제출의무 신설=재외국민·외국인 보유 국내 재산에 대한 과세권을 확보하기 위해서 2020년 7월1일 이후 토지·건물을 양도하는 재외국민·외국인은 소유권 이전등기 시 등기관서장에게 ’부동산 등 양도신고확인서‘를 제출하도록 했다.

▲부동산과 함께 양도하는 이축권에 대한 양도소득세 과세=개발제한구역 내 주택이 공익사업 시행으로 철거되는 경우, 허가를 받아 이축할 수 있는 권리가 이축권이다. 현재 이축권 양도에 따른 소득은 기타소득으로 과세(필요경비 60% 공제)하고 있으나, 2020년 1월1일 이후 이축권을 부동산과 함께 양도하는 경우 양도소득으로 과세한다. 단, 이축권을 별도 구분 평가해 신고하는 경우 기타소득으로 과세한다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)