임대인은 차임증액 쉽고 임차인은 감액 어려워

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Live 중기 ㅣ 경제일반 임대인은 차임증액 쉽고 임차인은 감액 어려워 ‘차임(월세)감액청구’…법원의 전향적인 재검토가 필요하다

기사입력2020-05-11 11:09

김재윤 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사

계약은 지켜져야 한다. 계약의 구속력은 계약자유의 원칙을 지탱하는 근간이다. 하지만, 계약의 기초가 된 사정이 현저하게 달라졌다면? 이 경우에도 당초 계약의 효력을 강제하는 게 정의로운가?

민법상 사정변경의 원칙은, 계약의 이행이 신의성실에 반할 정도로 부당한 경우 새로운 사정에 맞게 법률효과를 변경하는 원칙이다. 계약의 구속력을 제한하는 만큼 그 적용은 엄격할 수밖에 없다. 판례 역시 해당 원칙의 일반적인 적용을 일관되게 부정하고 있다.

문제는 사정변경의 원칙에 기초한 개별규정이 있는 경우다. 민법 제628조와 상가임대차보호법 제11조는 차임증감청구권을 규정한다. 경제사정 등이 급변해 기존 약정차임이 정당하지 않은 경우, 향후 차임증감을 청구할 수 있도록 한 것이다. 해당 법문만 보면 특별한 사정 하에 임대인과 임차인 모두 차임을 변경할 수 있을 것 같으나, 실상은 다르다.

대법원은 IMF 경제위기 당시 울산공항 음식점 등의 사용계약에 따른 임대료 감액청구에 대해, 경제위기 이후 종전보다 이용 여객이 30%정도 감소했다고 해도 기존 차임을 적용하는 게 현저히 부당하다고는 볼 수 없다고 판시한 바 있다(대법원 2004. 1.15. 선고 2001다12638 판결 참조).

아이러니한 건, 이토록 엄격한 차임감액청구에 비해 증액청구는 다소 너그러운 여지를 둔다는 점이다. 대법원은 임대차계약 당시 ‘임대인은 임대 후 일정기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의로 차임을 조정할 수 있다’는 규정을 두었다면, 당사자 간 협의가 성립되지 아니한 경우에도 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 적정한 차임을 증액할 수 있다고 보았다(대법원 2018. 3.15. 선고 2015다239508, 239515 판결 참조).

한국중소상인자영업자총연합회, 민변 민생경제위원회, 참여연대 민생희망본부 등 시민사회단체 관계자들은 지난 3월26일 서울 중구 서울시청 광장에서 기자회견을 열고, 상가임대인과 임차인의 상생 그리고 정부 및 지자체의 임대료 조정 지원행정 등을 촉구했다.<사진=뉴시스>

계약서 상 별도 합의를 근거로 삼았다지만, 차임감액에 비해 폭넓은 변경의 여지를 준 것은 사실이다. 임대인은 차임증액 요소를 근거로 협의가 결렬되어도 법원을 통해 증액을 할 수 있는 반면 임차인은 극심한 경제위기에도 감액이 어려운 상황이라면, 이를 정의롭게 받아들일 사람은 많지 않을 것이다.

사정변경의 원칙이 본격적으로 논의된 것은, 두 번에 걸친 세계대전 이후였다. 치솟는 실업률과 살인적인 인플레이션으로 국가 시스템이 붕괴할 위험에 처하면서 계약의 구속력에 예외를 인정하는 법리가 발달한 것이다. 유례없는 시장 충격으로 사회가 급변하는 시기에 사정변경의 원칙이 확립된 점은 우리에게도 많은 시사점을 준다.

코로나19 대유행으로 세계경제가 휘청대고 있다. 경제전문가들은 지금의 위기가 1930년대 대공황, 2008년 글로벌 금융위기 이후의 대침체에 이은 ‘대봉쇄’의 시대로 기록될 것이라 말하기도 한다. 시스템이 제대로 작동하지 않으면, 사회의 가장 취약한 연결고리부터 끊어지게 마련이다.

이번에도 가장 큰 충격을 받은 건 소상공인을 비롯한 자영업자였다. ‘착한 임대인 운동’처럼 어려운 상황에서 상생을 고민하는 움직임도 있지만, 선한 의지만으로 세상의 변화를 기대할 순 없다. 새로운 질서가 기준이 되는 뉴노멀 시대, 차임감액청구에 대한 법원의 전향적인 재검토가 필요한 시기다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)