임대차분쟁 신속해결 가능한 제소전 화해조서

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경영정보 ㅣ 정책법률 임대차분쟁 신속해결 가능한 제소전 화해조서 임차인에게 불리하다면 ‘청구이의의 소’를 통해 방어 가능

기사입력2022-07-09 00:00

정하연 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사

상가임대차계약을 해본 사람이라면 ‘제소전 화해조서’에 대해 한번쯤은 들어봤을 것이다. 제소전 화해조서란 당사자 간의 계약(화해) 내용을 법원에서 확인받는다면 ‘판결문’과 동일한 효력이 생겨 별도의 소송 절차 없이 곧바로 집행이 가능하게 한 제도다.

일반적인 소송 절차는 소 제기 → 판결문 → 강제집행 단계를 거쳐야 하지만, 제소전 화해조서를 발급받았다면 소송 없이 바로 집행이 가능하기 때문에 분쟁 시 소송보다 훨씬 간편하고 적은 비용으로 처리할 수 있다는 장점이 있다.

건물주(임대인)에게 제소전 화해조서란 임대차분쟁을 간편하게 해결할 수 있는 좋은 장치가 된다. 상가임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하는 경우 등 임대인이 계약을 정당하게 해지할 수 있는 사유가 발생했을 때 임차인이 퇴거 요청에 불응한다면 임대인은 결국 명도소송을 제기한 뒤 판결문을 받고, 강제집행을 거치는 등의 복잡한 절차를 모두 거쳐야 상가를 인도받을 수 있는데, 제소전 화해조서를 과거 작성해뒀다면 이 모든 과정을 생략하고 바로 강제집행이 가능하기 때문이다. 이러한 이유 때문에 실제로 임대차계약 체결 조건으로 제소전 화해조서 작성을 요구하는 건물주들도 심심치 않게 찾아볼 수 있다.

그러나 제소전 화해조서가 가진 ‘간단하고 신속한 분쟁 해결’이라는 장점 때문에 임차인들은 제소전 화해조서 작성을 달가워하지 않는다. 이 조서 하나만으로 소송 없이도 강제집행이 가능하기 때문에 말 그대로 하루아침에 강제로 쫓겨날 수 있기 때문이다.

제소전 화해조서란 당사자 간의 계약(화해) 내용을 법원에서 확인받는다면 ‘판결문’과 동일한 효력이 생겨 별도의 소송 절차 없이 곧바로 집행이 가능하게 한 제도다. 무조건 이 제도가 임차인에게 불리하거나 불이익을 가져다주는 것은 아니다. <이미지=이미지투데이>

하지만 무조건 이 제도가 임차인에게 불리하거나 불이익을 가져다주는 것은 아니다. 일반적으로 상가임대차 제소전 화해조서에는 ‘3기 차임 연체 시 즉시 상가를 명도한다’는 등의 문구가 들어가는데, ‘권리금은 인정하지 않는다’와 같이 상가임대차보호법 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 조항은 법원에서 제소전 화해조서에 들어가지 못하도록 삭제하기 때문이다. 일반적으로 임차인이 상가건물 임대차보호법 상 기본적으로 시켜야 하는 의무(성실한 차임 납부 등)만 지킨다면, 정당하지 않은 이유로 갑자기 강제집행을 당할 일은 발생할 가능성이 매우 희박하다.

또한 이미 제소전 화해조서를 작성하고 임대차계약이 유지되던 중 건물주에게 제소전 화해조서를 근거로 계약해지를 통보받았다고 하더라도 임차인이 무조건 상가를 명도하고 영업을 종료해야 하는 것도 아니다. 정당하지 않은 사유로 내쫓길 위기에 처했거나 이의를 제기할 사항이 있다면 ‘강제집행정지’ 등을 제기해 상황을 잠시 멈춰두고, 제소전 화해조서에 대한 ‘청구이의의 소’를 제기해 법원이 정확하고 객관적으로 상황을 들여다볼 수 있게 하는 과정을 통해 계약해지 사유가 정당하지 않다는 것을 인정받는다면 강제집행을 막고 상가임대차계약을 이어갈 수 있다.

임차인들에게 제소전 화해조서 작성은 꺼려질 수밖에 없다. 하지만 임차인에게 무조건 독이 되는 것이 아니다. 설령 건물주가 조서 내에 본인에게 유리한 조항을 넣으려고 해도 법원에서는 이를 받아들일 가능성이 거의 없다고 봐야하기 때문이다.

만약 제소전 화해조서를 근거로 강제집행의 위기에 처한 임차인이라면 시간적 여유가 없는 상황이기 때문에 즉시 법률 전문가에게 제소전 화해조서를 검토 받고 신속하게 대응전략을 수립해 적극적으로 다퉈나가기 바란다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)