과도한 임대료 인상 요구로 권리금 회수 어렵다면

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경영정보 ㅣ 정책법률 과도한 임대료 인상 요구로 권리금 회수 어렵다면 인상 정도가 ‘현저히 고액’임을 입증할 증거자료나 근거 확보해야

기사입력2022-11-11 10:48

정하연 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사

상가임차인이 권리를 주장하는데 어려움을 겪는 대표적인 것 가운데 하나는, 권리금 회수를 위해 신규임차인을 주선했을 때 건물주가 과도한 임대료 인상을 요구하는 경우다. 건물주가 권리금 손해배상 책임을 회피하기 위해 실제로 신규임대차계약 체결 의사가 없는데도 고액의 임대료를 제시하는 일은 빈번하게 발생하고 있다. 명시적으로 신규임차인과 계약을 안 하겠다고 거절하면, 상가임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)의 권리금 회수기회 방해 행위로 보여질 것이 우려되기 때문이다.

많은 임차인들이 알고 있는 상가 월세인상 5% 제한은 기존 임대차계약이 갱신될 때에만 적용이 되고, 신규임대차계약 체결 시에는 이 상한선이 적용되지 않는다. 다만 상가임대차보호법 내 권리금 보호조항에서, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임대인이 현저히 고액의 보증금과 월세를 요구하는 행위를 권리금 회수기회 방해 행위로 보고 있다.

그러나 이 법에서 규정하고 있는 ‘현저히 고액’의 임대료 인상은 법적으로 정해진 기준이나 수치적인 제한이 없다. 그래서 주변시세, 경제상황 등 종합적인 요소를 고려해서 현저히 고액의 임대료를 판단하게 된다. 즉 법적으로 5%, 10%와 같이 명확하게 임대료 인상 상한선을 규정하고 있는 것이 아니라는 것이다.

그렇다면 임차인이 권리금을 회수하는 과정에서 건물주에게 고액의 임대료 조건을 요구 받아 권리금 계약이 파기된 경우라면 어떤 조치를 취해야 할까?

건물주로부터 과도한 임대료 인상을 요구받아 권리금 회수가 어려워졌다면, 요구하는 임대료 조건이 부당하다는 것을 입증하기 위한 증거가 필요하다. <이미지=이미지투데이>

건물주가 제시한 임대료 조건이 현저히 고액에 해당하는지를 입증하는 것이 사건 해결의 가장 중요한 핵심인데, 단순히 임대료 인상률만 가지고 다퉈서는 안 되며 현저히 고액임을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증거자료를 제시할 수 있어야 한다.

건물주가 요구한 인상 정도가 현저히 고액임을 입증할 증거자료나 근거가 없다면, 재판부도 상식적으로 인상률이 높다고 보여지더라도 건물주가 현저히 고액의 임대료 조건을 요구해 임차인의 권리금 회수를 방해했다고 판단하기까지는 무리가 있을 수 있다.

예를 들어 건물주가 신규임차인에게 월세를 기존 100만원에서 200만원으로 요구하는 것이 단순히 수치만 놓고 보면, 100% 인상이기 때문에 인상률이 높다고 보여질 수 있다. 그러나 주변 임대료 시세가 그 정도 수준으로 형성돼 있고, 금리인상 등 경제상황의 변동이 발생한 경우라면 법원에서 ‘이 정도 증액은 가능하다’라고 볼 수도 있는 것이다.