임대차계약 종료…상가 원상복구는 어디까지

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경영정보 ㅣ 정책법률 임대차계약 종료…상가 원상복구는 어디까지 철거 범위를 두고 의견이 달라, 보증금 반환 놓고 충돌 발생

기사입력2023-05-08 00:00

정하연 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사

상가보증금은 임대차계약을 종료하면서 임차인이 당연히 돌려받을 수 있을 것이라고 생각하지만 그렇지 못한 경우가 많다. 아무래도 보증금을 돌려받는 단계는 임대차계약을 마무리할 때이기 때문에 더 이상 관계를 이어가지 않아도 돼서, 당사자들이 계약기간 내 상황과 비교해 훨씬 더 무리한 주장을 펼치며 분쟁이 격화되는 것을 자주 볼 수 있다. 보통 상가보증금과 관련된 다툼을 들여다보면, 원상회복의 범위를 두고 임대인·임차인 간 의견이 달라 임대인이 보증금 반환을 거부하며 충돌하는 게 대부분이다.

임차인이 영업을 종료하고 후임자가 구해졌다면 다음 임차인이 새롭게 인테리어 공사를 하고 들어오기 때문에 기존 임차인의 철거가 크게 다툼으로 연결되지 않지만, 대개 문제가 되는 유형은 다음 임차인이 정해지지 않은 상황에서 발생한다. 상가가 공실로 놓이게 되면 임대인 입장에서는 보증금이라는 목돈을 반환해야 되는 동시에 새 임차인을 구하지 못해 앞으로 임대료를 받을 수 없어 경제적으로 부담감을 느껴, 임차인이 원상복구 해두는 수준에 대해 까다롭게 판단하거나 복구공사에 미흡함이 있을 시 보증금에서 상식선과 비교해서도 훨씬 더 과도하게 공제하려는 경향을 보일 가능성이 높기 때문이다.

그렇다면 임차인은 영업을 끝내고 상가를 반환하면서 어디까지 원상회복을 해둬야 할까?

간단하게 규정하자면, ‘본인이 최초 임차했던 당시 상태’로 돌려두면 된다. 물론 예외적인 판례도 있고 여러 가지 상황에 따라 다르겠지만, 과거 대법원이 임차인이 들어온 당시의 상태로 복구시켜 두면 된다고 판시했기 때문에 이를 기본으로 생각하면 된다. 만약 임차인이 영업 중 설치한 시설이 있다면 이는 원상회복의 대상이 되고, 처음 상가를 임차할 때부터 설치되어 있던 시설물이라면 임차인이 복구시켜둘 의무가 없다고 보는 게 일반적이다.

보통 상가보증금과 관련된 다툼을 들여다보면, 원상회복의 범위를 두고 임대인·임차인 간 의견이 달라 임대인이 보증금 반환을 거부하며 충돌하는 게 대부분이다. <이미지=이미지투데이>

원상복구 분쟁 유형 중 임차인이 상가를 사용하면서 일부 시설이 마모·노후 된 것을 두고 임대인이 새 것으로 교체해놓으라고 주장할 때도 있는데, 다수의 하급심 판례들은 통상적으로 이용에 따라 소모되는 부분들은 원상회복 범위에 포함되지 않는다고 보고 있다. 당연히 사용함에 있어서 시간이 흐르면서 시설이 낡고 마모되는 것은 예정되어 있는 것이라는 판단이다.

그렇다면 권리금을 주고 전 임차인의 점포를 인수한 임차인이 영업을 종료하고 상가를 반환하는 경우 어디까지 원상복구를 해야 할까? 원칙에 따라 영업양도인이 이전에 설치해둔 것은 제외하고 양수인이 인수받아서 운영하는 과정에서 설치한 것들만 회복시켜두면 될까?

이를 두고 약간 예외적인 대법원 판결이 있어 충분히 다툼의 여지가 있는 것은 사실이다. 대법원에서 과거 영업양수인이 양도인의 원상회복 의무를 승계한 경우 양도인(이전 임차인)이 해둔 시설까지 양수인이 모두 철거해야 된다는 판례가 나온 적이 있다.

하지만 이 판례가 나온 분쟁은 일반적으로 통용될 수 있는 특수한 상황이었기 때문에 모든 하급심 판결이 이를 따르고 있지는 않다. 따라서 권리금을 주고 점포를 인수한 사람은 무조건 전 임차인의 시설까지 모두 철거해야 되는 것도 아니며, 실제 소송까지 연결된다고 해도 무조건 패소하는 것도 아니다.

물론 권리금을 회수한 게 전 임차인의 계약을 승계했다는 것을 증명할 하나의 정황이 되기는 하지만, 실제 소송에서 다투는 경우 최종적으로는 양수인은 본인이 한 시설만 복구시켜두면 된다는 판시가 나오는 것을 자주 볼 수 있다. 하나 확실한 것은 권리금을 주고 들어간 임차인이 임대인과 원상회복을 두고 보증금 반환 분쟁이 발생했다면 예외적인 대법원 판례가 있기 때문에 일반적인 상황과 비교해서는 까다롭게 봐야 한다는 것이다.

만약 원상복구를 이유로 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하는 임차인이라면 직접 설치한, 명확하게 원상복구를 해야 할 부분은 철거를 진행하고, 임대인에게 과도하게 추가적인 철거 공사를 요구받으면서 보증금을 반환받지 못하는 경우 보증금 반환 청구소송을 제기해 다퉈야 할 것이다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)

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