상가 ‘권리금’ 회수…임대인이 거절을 했는데

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경영정보 ㅣ 정책법률 상가 ‘권리금’ 회수…임대인이 거절을 했는데 ‘주선행위’ 없어도 손해배상 청구 가능…충분한 증거수집이 관건

기사입력2024-06-18 10:30

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

오랜 기간 가게를 운영하다 이만 정리하고 나가고자 할 때, 상가세입자들은 영업 양도양수를 계획한다. 가게를 인수할 후임자를 구해 양도양수계약을 체결하고 이 후임자가 건물의 새로운 임차인으로 들어가게 되면, 양도인은 비로소 영업가치에 대한 대가를 받을 수 있게 된다. 이 때 대가로 받는 돈을 ‘권리금’이라고 한다.

권리금을 받으려면 임차인은 만료일 6개월 전에서 종료일 사이에 임대인에게 새로운 임대차계약을 체결해줄 것을 요청해야 한다. 이를 ‘주선행위’라고 한다. 건물주가 궁금해 하는 정보를 제공하는 등 적극적으로 주선을 했음에도 불구하고 임대인이 임대차체결을 거부하거나 양도양수를 방해해 손해가 발생하는 경우, 우리 법령은 임대인이 이 손해에 대한 책임을 지도록 하고 있다.

핵심은 기본적으로 권리금 회수를 위해서 임차인이 적시에 적극적인 주선행위를 해야 한다는 것이다. 법원으로부터 주선을 제대로 했다는 인정을 받지 못하면 최악의 경우, 권리금에 대한 법적보호를 받지 못할 수 있다.

그런데 신규임차인을 구해 제대로 소개를 하기도 전에, 임대인이 어떤 사람을 데리고 와도 계약을 해주지 않을 것이라고 으름장을 놓는 경우가 있다. 재건축, 임대인의 목적물 직접사용 등의 이유로 실제로 이런 일이 굉장히 자주 벌어진다. 이런 경우에도 주선행위를 반드시 해야만 할까?

해답은 대법원의 판결에서 찾아볼 수 있다. 결론부터 말하자면, 대법원은 ‘임대인이 어느 누구와도 신규임대차를 체결할 생각이 없다는 의사를 확정적으로 표시했다면 주선행위를 추가적으로 하지 않아도 된다’고 보았다. 이런 경우까지 주선행위를 하도록 하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 것과 다를 바 없어 부당하다고 보았기 때문이다. 실제로 해당 판례에서 세입자가 추가적인 주선을 하지 않았음에도 권리금 손해배상 청구소송에서 임차인 승소판결이 내려졌음을 확인할 수 있다.

하지만 위 판례만 믿고 임대인의 거절 한두 마디를 담은 녹음파일을 가지고 소송에 들어가서는 안 된다. 이렇게 섣부른 진행을 했다가 패소한 사례가 많다. 권리금 손해배상 청구소송에서는 건물주의 확정적 거절에 대해서 명확한 입증을 하는 것이 매우 중요하다. 수차례 주선을 하면서 권리금 회수에 협조를 요청했음에도 불구하고 계속해서 거절당했다는 증거가 충분히 준비돼야 한다.

주선행위를 열심히 하는 것도 중요하지만, 임대차 기간 동안 임차인으로서의 의무를 성실히 수행해 귀책사유를 절대 만들면 안 된다는 점도 명심해야 한다. 예를 들어 3기에 달하는 차임을 미납하는 일이 있어서는 안 된다. 만약 하루라도 3개월 치 월세를 밀린 날이 있다면 결격사유가 생겨 갱신은 물론 권리금 회수도 주장할 수 없게 된다.

또한 따로 귀책사유를 만들지 않았어도 재건축이 예정돼 있을 경우, 일정 조건을 충족하면 임대인에게 건물의 점유를 회복할 수 있도록 하고 있으므로 주의해야 한다. 처음 임대차계약을 할 때 구체적인 공사일정을 고지 받았거나, 건물이 너무 오래되어 안전사고의 우려가 있을 때는 영업가치 회수를 주장하지 못하고 퇴거해야할 수 있으므로 미리 전문가의 자문을 받아보는 것이 좋다. 다른 법령에 의해 정부나 지방자치단체 주도로 대규모 공사가 진행되는 경우도 마찬가지다.

권리금을 회수하는 과정에서 임대인의 방해가 있어 손해를 보고 퇴거할 위기에 처했을 때 상황을 타개할 수 있는 가장 확실하고 안전한 방법은 손해배상 청구소송을 제기해 승소판결을 받아내는 것이다. 이 때 법원에서 받아들일 수준의 증거를 수집하는 것이 승리의 핵심이므로 시간을 지체하는 일 없이 전문가의 법률검토를 받아 적절한 조치를 취하길 바란다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)

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