공공임대 확대로 민간부문 공급량 감소 채워라

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Live 중기 ㅣ 경제일반 공공임대 확대로 민간부문 공급량 감소 채워라 보증부월세 전이와 전셋값 4년 단위 급등 막을 대책 필요

기사입력2021-01-04 11:21

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

2020년 하반기 들어 수도권과 세종시 등 주요지역을 중심으로 전세매물 부족 현상이 나타나고, 전세가격 상승이 제법 거세다. 집값 상승 체감과 겹쳐 주거난이 더 혹독하게 느껴지기도 한다.

실제 한국감정원의 2020년 아파트 전세가격 변동률(2020년 11월16일 기준)을 살펴보면, 세종 46.57%, 울산 14.16%, 대전 11.68%, 수도권 6.41% 등 일부 지역은 전국 평균(5.67%) 보다 높게 올랐다. 따라서 신혼부부 등 새로 전셋집을 구해야 하는 이들은 2021년 주택임대차 시장 가격전망에 촉각이 곤두설 수밖에 없는 상황이다.

아쉽지만 2021년에도 전·월세 가격 오름세는 유지될 것으로 전망된다. 임대료의 직접적 통제를 통해 임차인의 교섭력을 높일 주택임대차 3법 개정(2020년 7월31일)과 월세이율 상한 하향조정(4%→2.5%, 2020년 9월29일)이 단행됐으나, 재계약 갱신사례가 늘면서 전세 매물 출회가 줄어드는 데다 저금리 현상이 장기화되며 보증부월세 전이가 꾸준하다.

민간의 임대주택 공급원 역할을 했던 아파트 매입 임대사업자 폐지와 다주택자 수요억제책이 본격화되며 여분의 임대차 공급물량도 감소할 것으로 예상된다. 여기에 수도권 3기신도시 사전예약과 민간택지 분양가상한제 실시 등으로 한층 선호가 높아진 아파트 분양시장 당첨을 위해 무주택자격을 유지하려는 움직임은 전세가격 불안의 또 다른 원인이 되고 있다. 정부가 11·19 전세대책을 통해 2021년~2022년 사이에 총 11.4만호(수도권 7만호)의 전세형 주택을 추가 공급할 예정이기는 하나, 중산층 임대수요를 모두 커버하기에는 제한적일 전망이다.

수요에 비해 공급이 못 따라가는 아파트 입주량 감소도 아쉽다. 2021년엔 22만7617호로 전국 아파트 입주물량이 2020년 27만1180호보다 16% 감소할 것으로 예상된다. 특히 같은 기간 서울(-36.8%), 광주(-46%), 울산(-46.4%) 등지는 2020년보다 2021년 입주물량이 40%안팎 감소하며 전세가격 상승이 지속될 가능성이 높아 보인다.

©중기이코노미

당장 전세가격을 안정시킬 묘안이 많지 않은 것이 사실이지만, 보증부월세 전이현상과 계약갱신권 사용이후 전세가격의 4년 단위 급등 부작용을 줄이기 위한 대책이 필요하다. 정공법인 임대주택 공급확보가 지속돼야 하며, 다주택자 및 민간 임대사업자 규제 강화로 공급이 감소할 민간부문 공급량을 공공임대 확대로 간극을 메울 필요가 있다.

임대차 시장의 모니터링 기능을 강화해 임대료 상한제 및 월세이율 상한 위반사례를 점검 계도하고, 임대차분쟁조정위의 권한을 강화해야한다. 분쟁조절위 개설지역 확대와 임대차 실거래가 신고 의무제의 조기 시행이 필요하다고 본다.

한편 계약갱신권(임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리)을 활용할 수 있는 임차인이라면, 2021년 이를 적극 활용하는 것이 좋겠다. 주택임대차 계약갱신권은 임차인에게 상당히 유리한 제도다. 전세의 보증부월세 전환은 임차인이 원하지 않으면 임대인 임의로 변경할 수 없고, 5% 임대료 상한도 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐, 임대인과 임차인이 그 범위 내에서 협의를 통해 책정한다. 임대인의 직접거주 사유로 갱신권을 거부당할 경우도 임차인에게 임대인 직접거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 통보해야만 한다. 임차인은 임대인의 갱신거절 사유를 미리 숙지해 임대차 계약기간 만료 전 갱신권을 적극적으로 활용하는 전략이 유효하다.

지역 내 아파트 입주물량이 비교적 풍부한 지역의 신규 임대차를 검토하는 또 하나의 방법이 있다. 경기도에선 2021년 안양시 동안구(8845호), 하남시(8285호), 남양주시(7955호), 평택시(7347호) 등지에, 인천에선 서구(6454호)에 아파트 입주가 집중됐다. 지방에선 부산과 대구광역시에 각각 1만5889호와 1만6514호가 입주민을 맞을 계획이라 다른 지역보다 입주물량에 여유가 있는 편이다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)