부동산 규제 완화책 잇따라 내놓는데 ‘집값’은

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경영정보 ㅣ 정책법률 부동산 규제 완화책 잇따라 내놓는데 ‘집값’은 주택시장 차익 기대가 낮고, 집값 재불안 가능성 제한적일 것

기사입력2022-12-03 00:00

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

지난 10월26일(청년·서민 내 집 마련 기회 확대, 공공분양 50만호 공급)과 27일(제11차 비상경제민생회의 후속조치) 이틀 연속 발표된 부동산 대책이 시장에 미칠 영향에 귀추가 주목되고 있다.

정부는 청년·무주택서민의 내 집 마련 기회 확대를 위해 향후 5년간(2023년~2027년) 공공분양 50만호를 공급하되, 이중 68%인 34만호는 청년 특별공급 등을 신설해 청년층에게 집중 공급할 것을 약속했다.

총 50만호 중 수도권에 36만호가 공급될 예정으로 공급형태를 3가지로 유형화했다. 나눔형(25만호, 시세 70% 이하로 분양하고 시세차익 70% 보장), 선택형(10만호, 6년간 살아보고 분양 여부 선택), 일반형(15만호, 시세 80% 수준 분양) 맞춤 주거권을 제공할 계획이다.

한편, 비상경제민생회의를 통한 부동산 규제정상화 및 금융 규제완화 방안은 주택 거래급감, 주택 가격하락 확대, 지방 미분양 증가, PF 부실화와 자금경색 등 부동산 시장 리스크를 종합적으로 감안해 우선적으로 추진해야할 규제완화 방안을 추린 것이다.

세제·대출·청약 규제로 주택거래 수요가 제한될 수밖에 없는 규제지역들을 추가 해제하고, 주택 구입시 허들로 작용하는 실수요자의 담보인정비율(LTV) 확대와 거래절벽 상황 속 일시적 2주택자들의 거래 제약을 완화하는 방안이 마련됐다.

실제 지난 11월9일 부동산 규제지역을 추가 해제했다. 주로 조정대상지역과 투기과열지구 위주의 해제로 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종을 규제지역에서 해제했다. 구체적으로, 투기과열지구의 경우에는 경기도 9곳을 해제했고, 조정대상지역은 경기도 22곳 및 인천 전 지역(8곳), 세종 등 총 31곳을 해제한 것이다.

정부가 냉각된 부동산 시장에 연달아 확실한 규제완화 시그널을 보내고 있다. ©중기이코노미

부동산 시장이 위축되며 아파트 청약 시장도 빠르게 냉각되자, 분양가 9억원 초과(분양가) 중도금 집단대출 불가 규제를 12억원 초과로 완화(HUG 중도금 대출보증 확대)할 예정이다.

거래급감으로 기존주택 매각에 어려움을 겪어 신규입주아파트로 이동이 어려웠던 입주예정자(일시적 1가구 2주택자)들의 상황을 고려해, 청약당첨자의 기존주택 처분기한을 6개월에서 2년으로 10월27일부터 연장한다. 10월27일 기준 처분기한이 도래하지 않은 기존 의무자에게도 소급 적용할 계획이다.

규제지역 내 무주택자·1주택자(기존주택 처분조건부)에 대해 담보인정비율(LTV)을 주택가격과 무관하게 50%로 단일화(다주택자는 현행 유지)하고, ‘은행업감독규정’ 개정 등을 거쳐 이르면 연내(12월1일 잠정) 15억 초과 아파트에도 주택담보대출을 실시할 예정이다.

정부가 냉각된 부동산 시장에 연달아 확실한 규제완화 시그널을 보내고 있다. 실수요자의 주택 구매나 집을 교체하며 겪게 되는 일시적 2주택자의 자금·세금 부담이 큰데, 관련 부담을 낮추려는 정책이 연이어 발표되며 실수요자의 어려움이 다소나마 줄어들 전망이다.

다만 이와 같은 조치는 주택거래의 인위적 활성화나 고가주택의 규제완화라기보다는 주택시장의 후방산업에까지 영향을 주고 있는 아파트 입주적체 문제와 냉각된 시장에서 집을 갈아타며 겪게 되는 실수요자의 자금난과 세금부담을 낮추려는 정책으로 판단돼, 이로 인한 집값 재불안 가능성은 제한적일 것으로 생각된다.

실수요자의 담보인정비율(LTV)을 다소 완화하더라도 소득대비 부채 상환능력을 보는 총부채원리금상환비율(DSR)규제가 상존해 있고, 주택담보대출 금리는 5~7%에 달한다. 집값이 하락하고 있어 여신완화에 따른 실수요자의 시장 진입은 한계가 있을 수밖에 없고, 가격상승을 견인하기도 어렵다.

일각에서 우려하는 초고가(15억 초과) 아파트 대출 허용이 특정계층에게만 유리한 정책이라는 지적도 실상, 아파트 매매거래의 가액별 비중을 보면 연내 전국 기준으로는 그 비율이 1% 밖에 되지 않아 기우에 그칠 확률이 높다.

금리인상에 경기위축 우려와 집값 불안 휘발성이 낮은 분위기이고, 서울 강남권 일부지역은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 실거주 목적이 아니면 주택을 구입하기 어려운 구조라고 판단된다. 주택시장의 차익 기대가 낮아 투기적 가수요 유입이 제한적인 상황임을 고려할 필요가 있다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)

금융권 해외부동산 투자규모 56조원

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