‘중동·산본’ 노후계획도시 정비사업 첫 밑그림

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Live 중기 ㅣ 경제일반 ‘중동·산본’ 노후계획도시 정비사업 첫 밑그림 중동은 인구 4만명·주택 2.4만호, 산본은 3만명·1.6만호 늘어날 듯

기사입력2024-10-30 13:00

함영진 객원 기자 (yjham@wooribank.com) ㅣ다른기사보기

우리은행 함영진 부동산리서치랩장

중동·산본 신도시를 시작으로 노후계획도시 정비정책 방향이자 가이드라인인 국토부의 기본방침(안)이 지난 8월14일 공개됐다. 수도권 1기 신도시 등 노후계획도시 정비사업의 첫 밑그림인 셈이다.

중동 및 산본 신도시의 기본계획(안)에는 도시정비 비전과 전략, 이주대책·광역교통 계획 등이 담겨있다. 중동신도시는 “미래를 닮는 새로움을 담는 중동”을 비전으로 정비하되, 기준용적률은 350%(현 평균용적률 216%)로 개발하고 이를 통해 주택 2.4만호를 추가 공급(전 14만명 5.8만호→ 후 18만명 8.2만호)할 예정이다.

산본신도시는 “양질의 주거공간과 자족 인프라 확충으로 재창조되는 RISE-UP 산본”을 비전으로 정비한다. 기준용적률은 330%(현 도시 평균용적률 207%)이며, 이를 통해 주택 1.6만호 추가 공급(전 11만명 4.2만호→ 후 14만명 5.8만호)할 계획이다.

추후 정비사업을 종료할 때 종전보다 중동은 인구 4만명, 주택 2.4만호, 산본은 인구 3만명, 주택 1.6만호가 늘어날 전망이다.

현재 용적률이 200%를 넘는 산본과 중동신도시의 기준용적률이 330%, 350%로 제시됐다는 점에서 나머지 평촌·분당·일산 3개 신도시의 기준용적률도 이 수준 정도를 예상하는 와중에 여전히 사업성 부족을 얘기하는 목소리가 나오고 있다. 최소 400%에 근접한 용적률이 제시돼야 노후 신도시 주민들이 정비사업에 본격 참여할 것으로 보는 것이다.

특히, 5개 신도시 중 사업성이 가장 높을 것으로 전망되는 성남 분당 재건축 기본계획의 기준용적률에 시장의 귀추가 주목된다. 현재 용적률이 180%로 상대적으로 낮고, 해당 지역 아파트 시세가 가장 높은 편이라 향후 발표될 기준용적률 수위에 따라 타 신도시와 형평성 논란이 제기될 가능성이 있기 때문이다.

중동신도시·산본신도시 기본계획안

<자료=국토부>

한편, 정비사업 기간 내 이주수요 관리와 이주주택 물량을 공급하기 위해 ‘순환정비모델‘을 마련하고, ’이주금융’을 지원하며, ‘허용정비물량 제도’를 활용한다는 것에 주목해야 한다.

도시 재구조화 시 이주로 인한 원주민 이탈을 막아 재정착률을 높이고, 사업성 외에도 도시 내 수용 가능한 인구증가 규모와 정주 환경의 쾌적성 유지가 가능한 선에서 적정 개발밀도를 고려한 것으로 보인다.

두 신도시 모두 생활권별 구획설정(zoning)을 통해 인프라를 재구조화하고 교육, 주거, 문화, 자족, 교통 기능을 적절히 배치한 것은 맞지만 이로 인해 같은 신도시 내에서도 단지별로 사업추진 속도의 차이를 벌일 가능성이 크다.

우선 중동신도시는 지하철 7호선 부천시청역, 신중동역 주변으로, 산본신도시는 지하철 4호선 수리산역, 산본역, 금정역 주변 등을 중심상업지구로 개발하는 등 일부 고밀개발 실현이 가능할 것으로 판단돼 해당 구역의 선호가 클 전망이다.

1990년대로 준공 시기는 비슷하지만 향후 전·월세 시장 여건에 따라 구역별 정비사업 시기와 인허가 물량의 관리·조정, 이주시기 분산 등을 병행할 수 있어 올해 11월 선정될 선도지구 지정이 지역 내 사업속도와 사업성을 높일 지름길이 될 것이다. 중동과 산본신도시는 각각 4000호 가량의 선도지구를 오는 11월 발표할 예정이므로 9월 선도지구 선정 제안서 접수에 지역 내 관심이 집중될 것이다.

중동과 산본신도시는 8월14일부터 지자체에 기본방침(안)을 공개해 의견조회를 실시한 후 의견수렴과 ‘노후계획도시정비특별위원회’ 심의를 거쳐 10~11월 중 기본방침을 최종 수립한다. 이들 신도시 외에 안양시는 평촌신도시 기본계획을 8월말, 성남시(분당)·고양시(일산)는 이후 차례로 기본계획을 공개하고 주민공람을 개시할 예정이다.

1기 신도시 재건축의 사업성을 점칠 수 있는 미래 용적률을 담은 중동·산본신도시의 정비 기본계획안이 첫 공개되며, 각 신도시별 정비사업에 본격적인 시동이 켜짐과 동시에 시범지구 선정을 놓고 단지별 치열한 각축이 예상된다. (중기이코노미 객원=우리은행 함영진 부동산리서치랩장)