상속으로 2주택…1세대1주택 비과세 적용받나

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경영정보 ㅣ 세무회계 상속으로 2주택…1세대1주택 비과세 적용받나 선순위 상속주택에 해당되는지 확인을…양도세 신고 실수 사례

기사입력2025-02-10 17:00

채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) ㅣ다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사

국세청에서는 지난해부터 신고접수된 양도세 신고자료 가운데 납세자의 실수로 추징받은 대표적인 사례를 안내하고 있다.

그런데 여러 사례 가운데 눈여겨봐야할 중요한 사례가 있어, 그 중 두가지를 소개한다.

[사례 1]

상속으로 2주택이 된 경우이지만, 선순위 상속주택에 해당하지 않아 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

홍길동씨는 기존에 A주택을 보유하고 있는 중에 부친의 사망으로 부친이 소유하고 있던 주택B, 주택C 총 2채 중 부친의 소유기간이 더 길었던 B주택은 별도세대인 형이 상속받고 상대적으로 소유기간이 짧은 C주택은 본인이 상속받았다. 이후 기존에 홍길동씨가 보유하고 있는 A주택을 양도하면서 1세대1주택 비과세로 신고했으나, 과세관청으로부터 양도세가 추징됐다.

양도세 신고를 할 당시에 홍길동씨는 A주택을 양도하면서 1주택 비과세 규정을 판단하면서 상속주택C는 주택수에 포함되지 않는다고 판단했다.

일반적인 상속주택은 소득세법상 상속주택특례규정에 따라 양도세 신고시 주택수에서 제외되는 것이나, 피상속인이 2주택 이상을 보유한 경우에는 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택 1개의 주택에 대해서만 상속주택 특례규정이 적용된다.

위 홍길동씨의 경우 부친이 소유하고 있던 2주택 중 보유기간이 더 짧은 C주택을 상속받은 경우이므로 상속주택 특례적용 대상에 해당하지 않는 것이다. 한편, 보유기간이 더 긴 주택B를 상속받은 형은 상속주택 특례규정을 적용받을 수 있다.

상속재산은 상속인간 협의를 통해 분할받는 것이므로 상속주택특례적용을 받을 주택을 상속인간 협의로 정할 수 있다고 주장하는 의견도 있지만, 국세청 예규에서는 피상속인이 상속개시 당시 소유한 2개 이상의 주택 중 후순위 상속주택을 상속받은 경우 상속주택특례를 받을 수 없는 것이며, 후순위 상속주택을 상속인간 협의해 선순위 상속주택으로 정할 수 없다고 밝히고 있다.

[사례 2]

부친이 8년 이상 자경해온 농지를 상속받았으나, 본인이 직접 경작하지 않고 양도해 자경감면을 받지 못한 사례

홍길동씨는 2020년 1월 부친이 8년 이상 자경해 온 농지를 상속받고 2024년 12월 양도하면서 상속받은 농지가 부친이 8년 이상 자경했던 농지이므로 자경농지에 대한 감면을 받을 수 있는 것으로 보아 100% 감면신고를 했으나 추후 과세관청으로부터 추징됐다.

8년 이상 재촌자경한 농지의 경우 1억원을 한도로 양도세를 100% 감면받을 수 있다. 하지만 이는 직접 경작을 해야 하는 조건이 있다. 위 사례는 홍길동씨가 부친으로부터 상속받은 농지를 직접 경작하지 않고 그대로 매각한 사례이므로 양도세가 추징된 것이다.

피상속인이 직접 경작해온 농지를 상속받은 경우 양도세 감면을 받기 위한 구체적인 요건은 아래와 같다.

▲ 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 경작한 경우, 피상속인의 경작기간 모두를 통산하여 8년 이상인 경우에 감면을 받을 수 있다.

▲ 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 경작하지 않는 경우, 상속개시일로부터 3년이 지나 농지 양도시 피상속인의 경작기간을 인정받을 수 없다(상속개시일로부터 3년이내 양도시에는 피상속인의 경작기간을 통산해 판단한다). (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)