‘점유취득시효’ 근거로 토지 소유권 주장하는데

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경영정보 ㅣ 정책법률 ‘점유취득시효’ 근거로 토지 소유권 주장하는데 점유가 ‘타주점유’로 간주되면 소유권을 주장할 수 없어

기사입력2025-03-04 10:10

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

부동산변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

토지 점유와 관련된 분쟁이 발생했을 때, 많은 사람들이 ‘점유취득시효’를 근거로 자신이 점유한 토지의 소유권을 주장한다.

점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 자가 소유권을 취득할 수 있도록 하는 제도다. 하지만 타인의 토지를 오랜 기간 점유했다고 해서 무조건 점유취득시효가 인정되는 것은 아니다. 이는 잘못된 법적 해석으로, 오히려 더 큰 재산적 손실을 초래할 수 있다.

실제 사례로, 원고는 2002년 매입한 토지에 피고의 농작물과 구조물이 설치되어 있다는 것을 알게 됐다. 이에 원고는 피고에게 해당 부분을 철거하고 토지를 돌려줄 것을 요청했으나, 피고는 점유취득시효를 근거로 토지의 소유권을 주장했다.

사건의 쟁점은 피고가 주장하는 점유가 ‘자주점유’인지, 아니면 ‘타주점유’인지의 여부였다. 결과적으로 법원은 피고의 점유취득시효를 인정하지 않았는데, 그 이유는 무엇일까?

◇피고의 증거 부족=피고는 과거 항공사진을 제출하며 점유 부분에 ‘돈사’와 농업 활동이 있었다고 주장했지만, 법원은 당시 항공사진에서 ‘돈사’와 농업 활동이 피고가 주장하는 부분과 일치하지 않는다고 판단했다. 즉, 법원은 제출된 사진만으로는 ‘돈사’와 농업 활동이 실제로 있었음을 증명할 수 없다고 봤다.

◇타주점유로 판단된 점유=법원은 피고가 토지를 매수할 당시 이미 침범 부분을 알았을 가능성이 크다고 봤다. 점유 부분이 피고의 토지와 바로 인접해 있지 않고, 원고의 토지를 지나가야만 하는 위치에 있었기 때문이다. 이는 피고가 매수 당시 이미 원고 소유 토지를 침범하고 있다는 사실을 알았을 가능성이 크다는 의미다. 따라서 피고의 점유는 자주점유로 인정되지 않았다.

부동산을 매수하려면 소유권 취득 의사를 가지고 점유해야 한다. 그러나 이 사건에서는 토지 경계가 명확히 되지 않았고, 침범을 알고 있었다는 점에서 ‘자주점유’로 볼 수 없었다. 법원은 피고가 침범 사실을 알고도 점유를 계속한 것이므로, 소유의 의사가 결여된 타주점유라고 간주했다.

결국 피고는 소유권이전등기청구권을 행사할 수 없게 됐고, 점유한 구조물과 농작물을 모두 철거 및 수거하고 토지를 원고에게 인도하라는 판결을 받았다.

이렇게 점유취득시효를 주장할 때는 점유자의 의도와 그 전후 사정을 철저하게 고려해야 한다. 특히 점유가 타주점유로 간주되면 소유권을 주장할 수 없다는 점을 명확히 이해할 필요가 있다. (중기이코노미 객원=부동산변호사닷컴 김재윤 변호사)