“부동산 키워드 ‘수익형임대’ 매매차익 환상깨라”

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라운지 ㅣ 우린 중기인 “부동산 키워드 ‘수익형임대’ 매매차익 환상깨라” 주택임대관리회사 렌트라이프(주) 김혜현 대표

기사입력2014-10-11 00:00

손채윤 기자 (yunics@junggi.co.kr) ㅣ다른기사보기

주택임대관리회사 렌트라이프(주) 김혜현 대표 ©중기이코노미

서울 성북구 대학가에 2층짜리 건물을 보유하고 있는 A씨. 퇴직 후 고정적인 수입을 확보하기 위해 노후화된 이 건물을 신축해야 할지 고민이다. 무엇보다 임대수입이 안정적으로 들어올지와 신축한다면 어떻게 할지가 걱정이다.

컨설팅을 맡은 전문 주택임대관리회사 ‘렌트라이프(주)’ 김혜현 대표는 4층으로 신축할 경우 7억원의 건축비를 투자해야 하며, 수익률 5%로 계산하면 월 300만원 이상 임대수입이 안정적으로 발생할 수 있어 신축이 바람직하다고 판단했다. 실제 상권조사 결과, 임대소득이 지금보다 더 추가로 발생할 것으로 예상됐다. 김 대표는 입지에 적절한 상가로 1~2층에 디저트 카페나 음식점, 3층은 업무시설을 제안했다. 향후 증여와 상속문제도 고려했다. 토지는 부모 명의로, 건물은 자녀 명의로 해 신축자금에 대해서는 증여하되, 건물분 임대소득은 자녀가 받고 자녀는 부모에게 지료(地料)를 지급하는 증여 프로세스를 만들었다.

“저성장·저금리·고령화 시대가 지속되면서 이처럼 수익형 임대부동산에 대한 관심이 부쩍 늘었습니다. 부동산 시장 자체가 달라졌기 때문입니다. 부동산 투자는 ‘이제 아니다’라고 말하는 게 아니라 투자를 보는 관점이 달라졌다는 얘기입니다. 과거에는 사놓고 잊어버리면 가격이 올랐죠. 내가 노력해서가 아니라 대규모 기반사업이 있거나 아파트를 개발하거나 공장확장 등 기본 수요가 많아서 부동산 가격이 올랐던 거죠”

하지만 지금 국내 부동산 시장은 단기 매매차익 위주의 투자시장에서 장기 운영수익 투자시장으로 빠르게 바뀌고 있다. 이에따라 부동산 운영과 관리를 통해 안정적으로 임대수입을 확보하는 것이 무엇보다 중요해졌다.

“부동산 투자도 창업마인드로 접근해야 합니다. 임대관리에도 임차인 모집에서부터 어떻게 수익을 낼지 등 운영전략이 필요해진 것이죠. 예를들어 똑같은 주택도 그냥 월세만 놓는 사람도 있고, 강남지역 주택이나 원룸 등에서 많이 하는 유형인데 단기임대로 해서 2~3개월 돌리는 사람도 있습니다. 또 쉐어하우스처럼 방 하나에 여럿이 임대할 수 있게 하거나 게스트하우스처럼 통으로 임대를 주기도 하죠. 어떻게 운영할 것이냐에 따라 관리나 준비가 필요하기 때문에 수익형 투자는 창업정신이 필요하다고 봅니다”

김 대표는 부동산시장이 아파트중심 매매에서 수익형 임대중심으로 바뀌면서 이와관련된 서비스와 콘텐츠를 렌트라이프가 제공하고 있다고 말했다. ©중기이코노미

부동산자문 고객 70%는 ‘운영하는 방법’ 알고 싶어해

그럼에도 불구하고 어디서 어떻게 필요한 정보를 얻고 객관적인 컨설팅을 받을 수 있을지 잘 모른다. 부동산하면 으레 중개업소가 가장 먼저 떠오르지만, 중개업소는 거래를 성사시키는 것 자체가 목적이기 때문에 객관적인 컨설팅에는 한계가 있을 수 밖에 없다.

“한국SC은행 부동산자문을 맡고 있는데, 중소기업을 운영하면서 업무상이나 개인적으로 부동산을 갖고 있는 경우가 많았습니다. 이 가운데 거래를 희망하는 고객은 30%밖에 안되고, 70%는 보유한 자산을 평가해주고 제대로 운영하는 방법을 듣고 싶어했습니다”

렌트라이프는 ‘거래’ 성사를 목적으로 하는 회사가 아니기 때문에 객관적인 컨설팅과 평가가 가능하다는 게 김 대표의 얘기다. 요즘 고객들은 사옥, 월세 건물 등 다양한 수익형 부동산을 다시 건축할 때 본인 명의가 나은지 아니면 자녀에게 넘기는 게 효율적인지 자문을 구하는 경우가 많다. 특히 최근에는 시장좋을 때 수도권에 땅을 사두었다가 그런 공장·창고 땅이 안 팔려 상담을 신청하는 경우가 많다고 귀띔한다.

김 대표는 투자금액별로 투자상품을 선택할 것을 조언한다. 예를들어 투자금액이 1~2억원 정도라면 오피스텔 투자가 제격이다. 공급물량 증가로 공실 우려가 있지만 원룸보다는 고소득 임차인이 많아 리스크가 적다. 또 어느 지역이냐에 따라 안정적인 수익률도 기대할 수 있다. 5~10억원 정도 투자할 수 있다면 임대용 다가구나 상가를 찾는 것도 좋다. 20억원 이상이면 건물 투자도 가능해진다. 투자상품별로 투자의 장단점이 있고, 지역에 따라 수익률이 차이가 나기 때문에 꼼꼼한 분석과 예측은 필수다.

투자금액별 수익형 부동산

<자료=김혜현 대표>

20년간 부동산과 씨름한 베테랑…임대관리업 선두주자 목표

김 대표는 20년간 부동산업계에 몸담아 왔다. 부동산 정보잡지인 ‘부동산뱅크’에서 마케팅을 담당했고, 온라인 부동산정보회사인 부동산114 창립멤버로 근무했다. 저금리가 지속되고 인구구조가 바뀌면서 부동산시장 패러다임이 변하고 이에 맞는 서비스를 제공하기 위해 렌트라이프를 2012년 10월 창업한다. 렌트라이프는 임대서비스를 지원하고, 부동산 임대시장 트렌드를 분석하며 임대사업성을 검토해준다. 올 2월 도입된 주택임대관리업으로 등록, 말 그대로 초기시장에 진입한 회사다.

“주택임대관리는 임차인 모집, 월세징수, 시설물관리, 관리 중개, 다시 임차인 모집이라는 프로세스를 갖고 있습니다. 한 예로 렌트라이프는 도시형생활주택으로 신축한 건물을 임대위탁받아 관리하고 있습니다. 건축주가 전문직 종사자인데 25개호에 대한 건물(시설물) 관리와 임차인 모집, 월세 징수, 명도 등 임차관리를 위탁했죠. 소유자는 고정수수료를 내는 대신 관리부담을 줄였습니다”

렌트라이프는 부동산시장이 아파트중심 매매에서 수익형 임대중심으로 바뀌면서 이와관련된 서비스와 콘텐츠를 제공한다. 지금까지 부동산은 아파트 위주의 정보가 가장 많았지만 투자자들은 이제 아파트에 대해 크게 관심이 없다는 게 김 대표의 전언이다. 수익형 부동산 서비스에 대한 강점외에도 함께하는 멤버들이 부동산업계에 오랫동안 있었고, 시장을 제대로 이해하고 있다는 점도 가장 큰 경쟁력이다. 또 국토교통부가 2012년부터 제공한 실거래자료를 데이터베이스화해 임대사업시 필요한 시장분석을 할 수 있는 유일한 회사라고 김 대표는 소개했다.

“아파트를 중심으로 부동산은 묻어두면 1년에 20~30% 올랐으나, 이제 그런 시장은 없습니다. 또 매매차익 투자는 거래비용도 많이 들고 세금도 많아지고 있습니다. 저금리시대에 수익형 부동산도 4~5% 많으면 6%대 수준의 수익률을 기대하는 게 바람직합니다. 부동산 대박 환상을 버리는게 무엇보다 중요한 때입니다. 부동산 시장 자체가 확연히 달라졌음에도 여전히 뜨내기 한탕주의가 아직도 많습니다”