부동산, 재테크 넘어 경영전략의 핵심요소

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라운지 ㅣ 우린 중기인 부동산, 재테크 넘어 경영전략의 핵심요소 기업부동산 토털서비스 (주)밸류마크자산관리 송상열 대표

기사입력2015-06-06 00:00

이창호 기자 (xg139@junggi.co.kr) ㅣ다른기사보기

(주)밸류마크자산관리 송상열 대표 ©중기이코노미

“수백만 기업인들 대부분이 부동산을 조업공간, 직원숙소, 물건 적재공간 정도로 생각하고 있습니다. 실제로는 그보다 큰 가치가 있다는 것을 모르는 CEO들이 많습니다”

(주)밸류마크자산관리의 송상열 대표의 말은 의외다. 한국만큼 부동산에 열광적인 나라를 찾아보기 힘들다는 통념과 달리, 송 대표는 실제 부동산의 가치를 모르는 기업주들이 많다고 잘라 말한다.

밸류마크자산관리는 보유 부동산 활용을 통한 기업가치 증진을 모토로 2009년 설립된 회사다. 기업이 보유한 부동산을 본래의 기업경영 활동과 접목해 사업 확장과 다각화, 수입증대, 미래전략 수립 등에 활용하도록 전략을 수립해 주는 것이 골자다. 이 과정에서 공장이나 건물 등 보유 부동산의 가치를 올릴 수 있는 방법을 찾아 알려주기도 한다.

부동산 매입에서부터 활용전략 수립 등 기업부동산에 대한 총체적인 서비스를 제공하는 송 대표는 40여개 기업을 상대해오면서, 한국 기업주들의 부동산 인식이 개인의 재테크 차원을 넘어서지 못하고 있다고 잘라 말한다. 부동산을 기업의 경영전략과 연계해야 한다는 점을 깨닫지 못하고 있다는 것이다. 그는 우리나라 기업주들이 “경영활동을 통해 돈을 벌고도 기업이 아닌 본인이나 가족 등 개인 명의로 부동산을 취득한다”고 답답해 한다. 부지선정 과정부터 경영과 연계시켜 계획을 세울 수 있는데, 대부분은 개인적인 단순 투자용도로만 매입해 한계를 스스로 노정하는 경우가 많다는 것이다.

심지어 기업 본사건물이나 공장 부지를 개인 명의로 보유하는 경우도 있다. 송 대표는 “개인 보유 시 부동산의 이용과 처분이 자유롭다는 장점은 있다”면서도, “현물출자해서 기업 소유로 하면, 부동산 유지비용을 모두 회사비용으로 처리할 수 있다. 법인세 절감 효과도 있고, 기업 금융의 기회도 있기 때문에 경영에 도움이 된다”고 말한다.

기업부동산의 전략적 측면에 관심을 갖는 기업주들 역시 시세차익이나 우호적 감정평가를 통한 대출 실행시의 메리트, 가업승계 시 절세법 수준의 방안을 고민하는 수준이다.

그러나 송 대표는 기업이 부동산을 취득하거나, 기존 부동산을 활용하는 일이 ‘본래 경영활동’과 밀접하게 연관돼 있기 때문에 종합적 검토가 필요하다고 강조한다. 공장부지를 취득하는 경우만 해도 “직원들의 숙소, 가족들이 이사올 때를 대비한 배후단지의 규모, 교통망, 지자체 지원, 조세정책 같은 것들을 모두 내다봐야 한다”고 말한다.

20년 실무 전문가, 부동산 박사돼 기업부동산 전문가로

송 대표는 1989년 건설회사에 입사한 뒤 20년을 한일건설과 대림산업 등 건설회사에서 일했다. 특히 개발사업팀에 근무하던 시절 미분양 사태를 접하면서, 그 원인과 대처방법을 놓고 고민을 하다가 스스로 공부를 해 풀어나가기로 결심했다.

주경야독 끝에 재직 도중 석사와 박사과정까지 마친 송 대표는 국토공간의 성장과 쇠퇴, 도시 정책의 방향, 도시성장의 추이 등을 주전공으로 하는 부동산학 박사가 됐다. 한국의 도시성장 과정, 특징, 앞으로 도시성장의 변모 등에 대해 종합적인 연구를 진행했다. 이론과 실무경험을 겸비한 송 대표지만 자신은 “어디까지나 실무 전문가”라고 소개한다. 풍부한 현장경험으로 얻은 뼈와 근육이 가장 큰 자산이라는 것이다.

도시의 변모를 공부한 송 대표가 추천하는 ‘좋은 기업부동산 부지’의 첫째 조건은 역시 성장잠재력이다. 기업의 성장과 마찬가지로, 지역 자체의 성장이 기업에도 큰 영향을 미칠 수 있다는 것이다. 여기에 기업이 영위하는 업종과 형태, 직원 구성 등 다양한 요인들이 최적의 부동산 입지를 결정하는 데 영향을 준다.

송 대표는 특히 택지개발지구를 주목해야 한다고 제언했다. “택지개발지구로 지정되면 그 안에 있는 수십만평의 토지가 수용당하고, 기업이든 개인이든 어딘가 옮겨가야 합니다. 그런데 대개 멀리 떠나고 싶지 않아 합니다. 결국 택지개발지구 인근 토지의 가격이 올라가고, 금융혜택이나 저리융자·지자체 보조금 등 혜택도 집중되기 때문에 주목할 필요가 있습니다”

최근 주목받고 있는 리츠(REITs)를 활용하는 방법도 추천했다. 부동산 투자전문회사를 설립해 부동산 취득이나 운용에 이용하는 방법이다. 리츠 이용시 가장 큰 장점은 자본시장을 통해 소요자금을 조달할 수 있다는 점이다. 투자자 입장에서는 배당가능금액의 90%를 안전하게 투자배당을 받을 수 있다. 또 리스 회사를 상장시켜 투자지분을 주식으로 전환하면 주식시장을 통해 자금을 회수할 길도 열린다. 송 대표는 “서울역 앞 서울스퀘어(구 대우센터)를 비롯해 리츠 소유의 빌딩이 늘어나는 추세”라며 상당한 운영수익을 내고 있다고 귀띔한다.

기업과 기업을 막론하고 부동산의 무게중심은 ‘금융’으로 전이되고 있다고 송 대표는 진단한다. 금융이 중심이 돼된 상태에서 관리, 운용, 개발, 법률, 세무 등이 하나의 거대한 덩어리를 형성하게 될 것이라는 것이다. 밸류마크자산관리가 초점을 두고 있는 것도 이 지점, 거대한 ‘하나의 그 무엇’이다.

이 회사는 부동산과 관련한 원스톱 서비스 제공을 목표로 하고 있다. 부동산을 중심으로 법무, 세무, 회계 등의 협업을 통해 고객이 원하는 모든 서비스를 제공할 수 있어야 한다는 것이다. 여기에 강력한 네트워킹은 송 대표가 자랑하는 장점이다. “많은 기업들과의 네트워킹으로 기업이 필요로 하는 매각·매입·임차 등의 부동산 서비스를 최적의 시간에 제공해 낼 수 있다”고 강조한다.