전세사기 위험 부담을 세입자가 떠안아선 안돼

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오피니언 ㅣ 기자수첩 전세사기 위험 부담을 세입자가 떠안아선 안돼 유명무실한 보호장치, 실효성 있게 보완해야

기사입력2024-04-01 18:00

최근 세입자들의 월세 선호와 전세보증금 반환보증보험 가입이 급증하고 있다. 전세사기가 전국으로 확산된지 1년반이 넘은 시점에서 세입자들의 반응은 당연하다고 볼 일이다. 하지만 전세사기의 위험이나, 이를 피하기 위한 부담을 온전히 세입자가 떠안아서는 왜곡된 주택임대차 시장이 제자리를 찾을 수 없다. 유명무실한 보호장치를 실효성있게 보완해야 할 시점이다.

최근 국토교통부가 발표한 2월 기준 주택 통계에 따르면, 2월 전국의 전세 거래량은 10만7811건으로 1월보다 1.3% 감소했다. 1년전에 비하면 10.8%나 줄어들었다. 지난 5년간의 평균에 비해서도 10.6%가 줄어들었다.

반대로 월세거래는 15만4712건을 기록하며 1월보다는 11.8%, 1년 전에 비해서는 1.6% 증가했다. 최근 5년간의 평균에 비하면 무려 48.4%가 늘었다.

월세거래의 비중도 크게 치솟고 있는데, 전세사기가 확산된 최근 들어 급격한 상승세를 보이고 있다. 2월까지 누계 기준 주택 전월세 거래에서 월세의 비중은 57.5%로 2023년 2월(55.2%)보다 2.3%p 증가했다.

연간 2월까지의 누계에서 월세의 비중을 보면 2022년 39.5%에서 2021년 41.7%로 늘었으나, 2022년에는 47.1%로 급증했고 2023년에 55%를 넘어선 뒤 높은 비중을 이어갔다.

월세 비중이 늘어난 데는 고금리 부담이 가장 크게 작용했을 것이지만, 전세사기의 위험도 중요한 원인으로 빼놓을 수 없다.

같은 시기 세입자를 보호하기 위한 안전장치에 대한 관심도 크게 높아졌다. 최근 경실련은 전세보증금 반환보증보험 실태분석 발표 기자회견에서, 전세사기 문제가 불거지면서 임차인의 전세보증금 반환보증보험 가입이 “폭발적으로 늘어났다”고 했다. 실제로 2023년 가입실적은 1년전보다 16조원이 늘어 71.3조원을 기록했다. 2021년(51.6조원) 처음으로 50조원을 넘어선 뒤, 2022년 55.5조원으로 늘어난 것에 비하면 비약적인 가입 증가다. 경실련은 이를 두고 “전세제도에 대한 임차인들의 불안감을 여실히 보여준다”고 지적했다.

공교롭게도 세입자(임차인)의 반환보증 가입이 늘어난 2021년부터, 연간 수백건 수준이던 임대인의 반환보증이 13건, 3억원으로 뚝 떨어졌다는데 있다. 2022년에는 아예 가입이 전무했고, 2023년에도 15건에 2억원 규모에 그쳤다. 71조원을 넘어선 세입자의 반환보증 가입과 전혀 다른 추이다. 세입자의 가입이 크게 늘어난 2017년부터 전체 반환보증에서 임대인이 차지하는 비중이 1%대로 급락했고, 2019년부터는 0%대까지 내려앉았다.

경실련은 “전세제도에 불안감을 느낀 임차인이 반환보증보험에 적극적으로 가입했고, 임차인의 가입이 당연하게 여겨지기 시작하자 사업자용은 가입 필요성이 없어져 버린 것으로 보인다”며, “이러한 현상은 보증금 미반환을 예방하는 책임이 온전히 임차인에게 전가되었음을 의미한다”고 풀이했다.

게다가 세입자가 반환보증을 가입하는 구조 하에서는 이 구조를 이용하는 전세사기 발생을 막을 수 없다는 단점이 있다. 경실련은 “반환보증보험의 가입을 모든 임대인에게 의무화한다면 자격이 없는 임대인이 임대시장에 진입하기 어렵게 된다”고 지적했다. 물론 “전세제도가 지닌 태생적인 문제들을 모두 해결할 수는 없겠지만”이라고 단서를 달았지만, 전세사기로 인한 피해를 줄이고 세입자 보호를 확대한다는 측면에서 귀기울여볼 만한 제언이다.

전세사기의 피해나 이를 피하기 위한 부담이 온전히 세입자에게 전가되는 구조가 지속된다면 전세사기 문제는 앞으로도 해결할 수 없을 것이다. 그렇다고 모든 전세를 일시에 없애는 극단적인 조치를 취하는 것은 현실성이 없다. 따라서 임대인에게 일정한 의무를 부여해 세입자를 보호하는 현실적인 조치가 단계적으로 확대될 필요가 있다. 정부와 국회가 머리를 맞대고 전세사기 피해 확산을 막기 위해 조속히 대응책을 마련해야 했다. 중기이코노미 이창호 기자