거래 전세 공급 청약…주택시장 지표 달라졌다

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Live 중기 ㅣ 경제일반 거래 전세 공급 청약…주택시장 지표 달라졌다 저성장·저소비 이어 저거래…2022년 침체된 부동산 시장 복기하다

기사입력2023-01-05 12:30

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

복기(復棋)는 바둑을 다둔 뒤 그 형세와 판국을 검토하기 위해 두었던 대로 다시 바둑돌을 놓아보는 것을 말한다. 2022년 다사다난 했던 주택시장을 복기해 보자.

2022년 주택시장은 계속되는 기준금리 인상과 집값 고점인식이 겹치며 부동산 가격하락이 본격화됐다. 급매물 위주의 간헐적 거래만 연결되며, 2006년 실거래 집계이후 역대 최저치의 월별 거래량을 기록할 만큼 침체된 양상이다. 2022년 10월 기준 전국 총주택 매매거래량은 4만4996건으로 2021년 동기 8만4597건보다 47% 급감했다.

전세 대출이자 부담으로 전세수요가 월세로 변경되는가 하면, 거래 절벽으로 주택매각이 어려운 상황 속 매매매물의 전세매물 전환이 이어지며 임대차 시장도 가격 하향조정이 진행됐다.

실제, 한국부동산원의 아파트 가격변동률 통계(2022년 11월28일 조사 기준)를 살펴보면, 매매가격은 전국 –4.66%, 수도권 –6.01%, 지방 –3.35%를 기록했다. 2021년 같은 시기(전국 12.87%, 수도권 15.87%, 지방 10.07%)와 확연히 달라진 모습이다. 동기인 2022년 전세가격 변동률도 전국 –5.06%, 수도권 –7.07%, 지방 –3.11%로 모두 하락하며, 2021년 지역별로 8~9%씩 상승했던 것과는 상당한 온도차를 느낄 수 있다.

주택공급도 부담이다. 높은 금리부담과 경기침체 영향 등으로 점차 찬바람이 불기 시작한 주택시장에 하반기 늘어난 입주물량은 수요가 부족한 시장을 더욱 냉각기로 밀어 넣었다.

2022년 상반기 10만8095세대였던 전국 아파트 입주물량은 하반기 14만9919세대로 늘어나 주택시장에 부담으로 작용했다.

지난 1년간 주택시장의 모든 지표가 달라졌다. 저성장, 저소비, 저거래란 시대 변화에 맞는 뉴 노멀(New normal)이 필요한 시점이다. <이미지=이미지투데이>

분양권 전매 외에도 기존 주택 매각지연 등으로 신규 입주 잔금 마련에 어려움을 겪었다. 임대차로 입주 잔금을 해결하려는 수요자들이 전세가격 하락과 세입자 미확보로 고전하는 모습이 인천, 대구, 부산, 광주 등지에 나타났다.

한편 뜨거웠던 아파트 청약 열기는 한풀 꺾였다. 2022년(12월2일 기준) 1순위 전국 청약경쟁률은 7:1로 2021년 19.2:1의 1/3 토막이 났다. 1순위 총 청약자가 감소했기 때문이다. 2022년(12월2일 기준) 90만9687명에 그치며 2021년 298만9571명 보다 청약인구가 크게 줄었다. 아파트 분양 당첨 커트라인을 뜻하는 1순위 평균 최저가점도 2022년(12월2일 기준) 39.1점으로 2021년 44.7점보다 낮아졌다.

아파트 경매시장도 싸늘하긴 매한가지다. 법원경매정보에 따르면, 전국 아파트 평균 매각률은 2022년 11월 기준 41.84%이고 평균 매각가율은 88.19%다. 2021년 전국 아파트 평균 매각률 49.93%와 평균 매각가율 100.53%보다 모두 수치가 하락했다.

최근 금융시장에 국내외 통화긴축 속도 조절 가능성 등이 언급되고는 있으나, 국내 자금시장은 여전히 회사채 금리상승과 부동산 경기부진 등의 우려로 단기 자금시장이 경색된 상태다. 부동산 PF나 건설업 관련 비우량 회사채 발행에 빨간불이 켜지며, 건설업계의 ‘돈맥경화’와 유동성 공급 해결이 쉽지 않은 상태다.

그야말로 상전벽해, 대격변이라고 해야 할까? 지난 1년간 주택시장의 모든 지표가 달라졌다. 2023년은 1%대의 저조한 경제성장률 전망과 물가에 연동된 기준금리 인상 가능성이 여전히 열려있고, 아파트 입주물량(30만249세대)은 2022년보다 순증해 주택 수요부재를 단기에 타개하기 쉽지 않아 보인다.

주택시장의 빠른 회복이 쉽지 않다면, 수요자의 부동산 자산관리 전략과 정부의 정책대응·규제완화 방침도 빠른 사정변경이 필요하다. 저성장, 저소비, 저거래란 시대 변화에 맞는 뉴 노멀(New normal)이 필요한 시점이다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)