서울 아파트분양권 전매거래↑…‘제동’ 걸리나

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Live 중기 ㅣ 경제일반 서울 아파트분양권 전매거래↑…‘제동’ 걸리나 ‘손피 거래’ 시 양도소득세 계산방법 변경…세금 문제 주의 필요

기사입력2025-02-05 13:00

함영진 객원 기자 (yjham@wooribank.com) ㅣ다른기사보기

우리은행 함영진 부동산리서치랩장

주택(아파트)의 입주자로 선정된 지위를 다른 사람에게 매각해 입주자를 변경하는 것을 ‘분양권 전매’라고 한다. 주택 준공(입주) 전에 입주권리를 제3자에게 되파는 일종의 명의변경을 뜻한다. 투기과열지구나 조정대상지역의 분양가상한제 적용 등 전매제한이나 실거주 의무 규제가 없다면 비교적 전매가 자유롭다.

물가상승 등 건자재 가격 인상과 고금리 여파에 따라 아파트 고분양가 문제가 커진 데다 주택 신축 선호현상이 겹치며, 수도권을 중심으로 분양권(입주권) 거래에 관심을 두는 이들이 상당하다.

실제 2022년 전국 분양권(입주권 포함) 거래는 2만6785건을 기록했으나, 2023년엔 4만4611건으로 전년보다 1.66배 증가했다. 2024년(12월15일 누적 집계기준)은 3만9841건으로 월평균 3000여건 이상 거래했다. 같은 시기 수도권은 5277건(2022년), 1만3052건(2023년), 9454건(2024년)의 전매가 있었다.

특히 수도권의 전용면적 3.3㎡당 분양권 평균 전매가는 2023년 2281만원에서 2024년 2820만원으로 539만원 올랐다. 2024년 서울 전용면적 3.3㎡당 분양권 전매가격은 6505만원 수준으로, 거래가 고공행진이 이어지며 대기수요가 많은 지역은 ‘손피 거래’까지 나타나고 있다. ‘손피 거래’는 손에 쥐는 프리미엄을 뜻하는 것으로, 분양권 거래 때 매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 방식을 말한다.

하지만 최근 손피 거래 시 양도소득세 계산방법에 대해 기획재정부의 해석이 변경되며, 향후 지속적인 분양·입주권 전매거래 증가에 제동이 걸릴 전망이다. 예기치 못한 세금 문제로 주의가 필요한 것이다.

최근 ‘손피 거래’ 시 양도소득세 계산방법에 대해 기획재정부의 해석이 변경되며, 향후 지속적인 분양·입주권 전매거래 증가에 제동이 걸릴 전망이다. <이미지=이미지투데이>

손피 거래 시 양도소득세에 대한 기획재정부 조세정책과(2048, 2024.11.07)의 신규 해석은 다음과 같다.

분양권 매수자가 해당 매매에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우로서 매수자가 부담하는 양도소득세는 전부 양도가액에 합산하여야 하며 신규 해석(2024.11.07) 이후의 양도분부터 새로운 해석을 적용한다. 손피 거래 시 종전 매수자가 부담하는 양도소득세는 최초 1회분만 양도가액에 합산해 재계산했던 것과 많은 차이가 생겼다.

예를 들어 보자. 분양권을 12억원에 취득해 17억원에 매매하는 일반 거래의 경우(1년 이상 보유 가정) 양도세와 지방세는 3억2800여만원[(양도가액 17억원 – 취득가액 12억원 – 기본공제 250만원) × 세율 66%]이 발생한다.

동일 상황에서 일반 거래를 손피 거래로 변경할 경우, 양도세 및 지방세는 최대 9억6600여만원[(양도가액 26.7억원(양도세 등 966백만원이 합산된 금액) - 취득가액 12억원 – 기본공제 250만원] × 66%]으로 급증할 수 있다.

손피 거래의 경우 매수자는 부동산 거래액에 더해 양도소득세도 내야 해 금전적 부담이 커지는데, 이 때문에 거래액을 사실과 다르게 낮춰 신고하는 ‘다운 거래’의 유혹에 빠지기도 한다. 하지만 다운 거래는 적발 시 위법행위(부동산거래신고 등에 관한 법률 위반)로서 부당과소신고 가산세(과소 신고세액의 40%) 부과, 비과세·감면 배제(매도·매수자 모두), 과태료 부과(실제 거래가액의 10% 이하) 등 큰 불이익이 발생한다.

국세청도 신축 아파트 선호현상에 편승한 분양권 손피·다운 거래 같은 이상 거래에 대한 실거래 점검을 강화하고, 부동산 거래과정에서의 탈세 행위에 대해 지속해서 단속한다는 방침이다.

분양권 손피 거래에 대한 양도세 부담이 커진 상황인만큼, 실수요자는 아파트 청약, 분양·입주권 전매, 5년 이하 신축 매입 등 매입 경로를 다양화하고, 차익 및 매입가의 적정성과 세금부담까지 고려한 매입전략이 필요해 보인다. (중기이코노미 객원=우리은행 함영진 부동산리서치랩장)