상가부지 공유 상가 매수하면 토지사용료 발생

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 상가부지 공유 상가 매수하면 토지사용료 발생 빌라·상가 매수할 때 집합건물로 등기되지 않은 이유 등 따져봐야

기사입력2019-02-04 10:00

김광호 객원 기자 (kimpyeon@seoulbar.or.kr) ㅣ다른기사보기

법무법인 자연수 김광호 변호사

1984년 집합건물법이 제정되기 전에 빌라나 아파트의 부동산등기부 등본은 토지와 건물이 별개로 편제돼 있고, 토지는 전체 소유자의 공유로 등기가 돼 있었다. 그러다보니 건물과 토지가 별개로 매매되는 경우가 발생하고 건물소유자와 토지소유자가 달라 여러 가지 복잡한 법률문제가 발생하자, 집합건물법을 제정해 원칙적으로 토지와 건물이 일체성을 가지고 이전되도록 만든 것이다.

집합건물법에 따르면, 1동의 건물내에 이용상·구조상 독립성을 가지는 여러 개의 건물이 있는 경우 구분소유 할 수 있도록 하고, 구분소유가 되는 건물(전유부분)과 대지사용권(구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리)은 분리해 처분하지 못하도록 돼 있다.

하지만 집합건물법 제정 전에 신축한 건물들은 아직도 집합건물로 등기가 돼 있지 않은 경우가 많고, 집합건물법 제정 이후 신축된 건물도 집합건물로 등기하지 않은 경우가 있어 문제가 된다.

실제 A가 집합건물을 신축·분양하면서 수분양자인 B 등에게 해당 전유부분과 함께 토지 중 일부 공유지분에 관한 지분소유권이전등기를 해주고, 나머지 공유지분은 장차 건물증축 등을 위해 남겨 뒀는데, 나머지 공유지분에 관해 설정된 근저당권에 기한 경매절차에서 C가 소유권을 취득한 후 B 등을 상대로 임료 상당의 부당이득반환청구를 한 사건이 있다.

빌라나 상가를 매수할 때 토지가 집합건물로 등기가 돼 있지 않고 공유로 돼 있는 경우가 있다. 불측의 피해를 입지 않기 위해 집합건물로 등기되지 않은 이유 등을 면밀히 따져보고 매수해야 한다.<이미지=이미지투데이>

대법원은, 1동의 건물의 구분소유자들이 당초 건물을 분양받을 당시의 대지 공유지분 비율대로 건물 대지를 공유하고 있는 경우 구분소유자들은 특별한 사정이 없는 한 대지에 대한 공유지분 비율에 관계없이 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 적법한 권원이 있으므로 구분소유자들 상호 간에는 대지 공유지분 비율의 차이를 이유로 부당이득반환을 구할 수 없으나, 건물의 구분소유자가 아닌 자가 경매절차 등에서 대지의 공유지분만을 취득하게 되어 대지에 대한 공유지분은 있으나 대지를 전혀 사용·수익하지 못하고 있는 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 대지 공유지분권에 기한 부당이득반환청구를 할 수 있다(대법원 2012. 5.24. 선고 2010다108210 판결)고 판시했다.

최초에 건물을 분양받은 B 등은 건물 지분에 맞게 대지 지분을 취득했으므로, 나머지 공유토지 때문에 자신들이 토지 사용료를 내야하는 상황을 전혀 예상할 수 없었을 것임에도, 결국 나머지 공유토지를 낙찰받은 C에게 임대료 상당의 사용료를 지급해야 한다는 결론이다.

B의 입장에서는 대법원 판결이 부당하다고 생각될 수 있으나, 토지가 공유관계로 있었기에 나머지 공유토지를 낙찰받은 C와의 이해관계를 고려할 때 대법원 판결이 부당하다고만은 할 수 없다.

따라서 빌라나 상가를 매수할 때 토지가 집합건물로 등기가 돼 있지 않고 공유로 돼 있는 경우에는, 위와 같은 사건이 발생할 수 있음을 염두해 두고 불측의 피해를 입지 않기 위해 집합건물로 등기되지 않은 이유 등을 면밀히 따져보고 매수해야 한다.